购物中心的全球分类 - dr james r delisle.doc

购物中心的全球分类 詹姆士 R. 德莱尔线 博士 James R. DeLisle, Ph.D. 修订于 February 10, 2009  内容提要 背景 购物中心产业已发生了很多变化，其中许多变化是沿着产业全球化的轨迹发展。本文主要的目的是介绍能用于指导开发全球购物中心分类系统的概念性框架，以满足全球零售产业的信息的需求。其次，是对一些国家和地区开发或完善购物中心的分类系统提供一些可能有益的见解，这些意见最终可能累积为满足各个国家和地区要求的全球性购物中心分类的框架。 ●重要性 随着房地产业和资本市场全球化持续的加速，整个房地产业的信息需求增加。这种需求在那个竞争的、动态的和不断变化的重点产业零售地产业中显得更加迫切。同样，现有的购物中心必须有能力对人口变化、承租人的业绩和新的竞争威胁作出反应。新的购物中心必须有能力战胜来自于选址、合法权益的保护和为支持资本密集性开发所需足额资金的筹措等方面的挑战。与购物中心全球运营有关的挑战则更加复杂，因为需要懂得不同国家市场的变化、房地产基本规则和投资效率的差异。为解决由当地市场的这些细微差别导致的风险，显然需要购物中心产业全球的信息。这些资料对于支持基本的市场分析，尤其对个别项目或具体国家以及战略市场的分析，其中涉及资产配置和投资组合的决策水平是非常重要的。开发购物中心的全球分类系统对于支撑全球性决策，奠定发展的坚实基础是关键性的一步。此外，有了一个全球性的系统还可能带来许多其它的好处。 ·提高市场的效率 由于目前全球购物中心产业关于零售市场的组成、结构、平衡和趋势的数据，是缺乏透明度的。这一空白阻碍了分析家对基本市场进行跨国家、地区分析的努力（例如，空间分析，供应/需求平衡）。最终的结果是“信息无能”导致整体的供给过剩或各种类型购物中心的建设过热，过度发展形成在特定市场板块中的过饱和或服务水平的低下。 ·增进市场的认识 购物中心产业如果不能获得足够的资料，则会影响研究者们对市场多种功能的研究和对那些能导致零售业和购物中心发展和运营技术水平进步的情况判别。 ·提升业绩 在许多方面，零售行业较之其他房地产业更具竞争性。这是由于基础产业的动态特性和各种角色的不断挑战。在那些有清晰的市场信息供应源的国家，零售商、开发商和管理人员可以集中他们的精力于对产业需求方的了解。?专注于消费者的这种能力是至关重要的，因为最终决定一个购物中心的开发或零售商店是否成功是看能否创造足够的销售以抵补成本并提供一个可接受的投资回报率。国家排名当然是复杂的，特别对于快速增长和新兴市场，由于缺乏确实的供应方资料，使其向其他有吸引力市场的正常拓展发生困难。这一情况在快速增长和新兴市场中确实非常明显，而这对资本密集型项目是十分危险的。 ·促进资本流动 零售行业在全球这个平台上已得到了明显的增长。为了让这种趋势继续下去，必须吸引资本跨越国家边界。由于伴随着全球投资有一些附带的风险（例如，汇率、流动性、政治风险），房地产业和零售商需要进行风险管理。这种风险管理可以在产权的层面，经过扎实的研究有助于确保某一特定的鉴于消费者支出的竞争性投资项目的成功。它也可以在投资组合管理层面的，通过捕捉有意义的多种利益可以提高投资组合水平和风险调整后的回报率。为了支持这种类型的分析，投资者必须能够取得可用于支持资产配置研究的标杆。提供零售市场标准化的数据，应该允许投资者在全球零售业的投资组合中建立零售销售、项目执行情况和市场/国家的表现等的标杆。 紧迫性 开发全球购物中心分类系统是极为紧迫的。有几个因素支持这一结论： ·增长的市场需求 在过去十年新一轮的发展中，零售商，开发商和投资者被卷入全球竞技舞台。为了保持这一势头，必须加强对购物中心产业的标准化和数据的采集。如果没有这种数据，房地产决策者可能会犯本可避免的战术性和战略的错误，结果使风险和市场波动超越出可接受的幅度。 ·全球经济/金融危机 最近的经济和信贷危机波及全球，迫使那些企业退一步仔细地审视现有业务和扩张计划。尤其是在商业地产界，世界许多市场才刚刚开始体验到他们将倾力进入调整的周期。在这种情况下，他们将更加努力去了解市场的基本面，而不仅依赖于资本流动和房地产交易融资。基于可靠的信息，对有关市场结构、趋势和竞争表现的具有扎实研究能力，这对于避免各个市场资源的紧缩和撤退将是极为重要的。 ·竞争系统进一步机制化的风险 一些数据供应商，顾问公司，协会和其他组织已经开发了针对具体国家和地区购物中心的分类系统。可以理解，这些系统的传播可能对开发一个真正的能解决产业对信息需要的全球性系统会造成障碍?。这就是，一旦这个国家和地区的系统被制订并被市场接受，它将对另一个潜在竞争性系统的导入有极大的对抗性。另一方面，一个全球性的框架