南昌轻纺城项目定位及发展战略试卷.ppt

一纵：临近昌运路项目主干道，路宽为16米（车道13米，两侧路沿各1.5米）； 一横：昌东大道至规划路项目主干道，路宽为12米（车道10米，两侧路沿各1米）； 一环：项目外环道，路宽为8米，方便货车调配货、方便人流循环； 主通道 区域通道 环道 主要交通动线：一纵一横一环 项目规划设计建议 交通动线设计建议 进入本项目的车流动线 开发策略建议：分批开发，价值最大，风险最小 首批启动单位： 商铺+临时售楼处+仓库（租赁）+桥梁 第二批单位： 规划路+桥梁+商铺+物流调配 第三批单位： 商铺+集中商业 出人气、树品牌：70—105㎡商铺，作为项目启动市场的高性价比产品； 定形象、快回款： 昌东大道临街商铺作为项目第二批次推出市场，体现价值差异； 出利润、拔高度： 商业+集中商业作为整体形象提升推出； 整体开发策略建议 首批 第二批 第三批 报告完毕！！ * * 1、政府支持，政策倾斜 新余市重点项目，并已纳入《江西省现代物流业“十二五”发展专项规划》。 新余市政府全程参与项目全国招商推介会。 2、项目定位，只做第一 江西省最大最专业商贸中心；中国第五代专业市场； 110万㎡超大规划商贸物流综合体。 赣西万商红将全力面向全国各地的轻工用品、生产资料用品、农副产品原产地招商，将市场打造成为汇集华夏名特优的一级综合批发中心，跻身全国百亿级大市场行列。 3、市政配套设施自我完善 2万㎡新余市客运西站、加油站按国际二级站标准设计建设。 4、招商执行力度大，全国招商，全面展开 赣西万商红将在上述全国原产地设立长期招商中心，并将增加浙江义乌、南浔、杭州和广东广州、佛山、中山、潮州等招商中心。 成功案例/赣西万商红国际商贸物流中心 案例借鉴 成功案例/赣西万商红国际商贸物流中心 案例借鉴 项目地址：东莞市大朗镇客运总站旁 投资单位：东莞市正大兴业实业投资有限公司 项目规模：占地7.5万平方米，总建筑面积12万平方米 项目定位：大朗毛衫品牌孵化中心、一站式全球毛织采购平台 功能定位：研发、设计、展示、批发、仓储物流、金融结算 开业时间：2005年10月 大朗毛织贸易中心 项目概况 案例：大朗毛织贸易中心 地址：广东东莞 招商情况：整个项目一楼总体完成60%，二楼总体完成40%，空置较多。 经营情况：商家客源不稳定，依靠展会生存，整体经营状况一般。 失败案例研究分析/大朗毛织贸易中心 案例借鉴 失败案例研究分析/大朗毛织贸易中心 1、产业特性不足以支撑以商贸为主的专业市场 毛纺产业在大朗的落户生根源于港企的工厂转移，但毛纺本身的消费市场不在南方而在北方城镇！大朗纯粹是一个生产基地！连发展自有品牌的毛纺企业都很少！而且毛纺属于服装类的一个很小分支，难以形成单一的批发市场。 2、商家定位决定市场经营成败 以上第1点分析初步可得出结论——此项目应该适合做产地型的、以促进毛纺企业发展的原材料、机器设备、研发设计等专业市场。 然而，大朗毛纺经营户多采取“底商接单+楼上谈判+仓库交货”的设店模式！经过十多年的发展，大朗富康路一带已经形成了长达3公里的毛纺一条街！由于生产和仓库都在市外或周边，该路段并没有过多的拥挤、消防、环境污染等问题！因此，本地商家每年为了迎合政府的号召都会到毛纺中心参展，设立临时展厅；但展会一结束，他们就回归原处办公。 目前在经营的商户80%是做尾货生意！通过广州经销商来分销，整个毛纺中心缺乏市场竞争力！——既做不成服务产业的产地型专业市场，也做不大销地型的批发市场！ 3、开发模式不合理，开发商进退维艰 大朗毛纺中心的建设，是基于大朗镇政府要打造大朗毛纺的会展经济而起来的；为减少政府投入，政府邀请了时任大朗毛织商会会长组建公司负责开发。前三年由政府主导每年召开一次“毛织会”，第四年开始交由正大兴业公司市场化运营。 基于对政府的信任和资金压力过大，正大公司采取了商铺产权分割出售的方式；但在发售当场就被封了——因为证照不齐全、手续不完整！开局不利后，项目在大朗本地投资者和经营户心目中大打折扣！ 4、市场经营管理陷入恶性循环 基本没有专门及专业的运营管理，物业管理极差，保安的服务、卫生极差，管理团队服务极差，经营户普遍不满，目前在营商铺开门率低，经营管理方没有采取任何措施补救，推广宣传不够，毛纺中心在行业的知名度低。 开发商对市场经营管理的资金投入少、精力投入少，对市场的经营没有更好的策略和方向，任其自生自灭！市场经营难有起色，造成经营户的流失和开发商利益的损失。 案例借鉴 1、专业市场不能过高寄希望于政府的口头支持，必须按照有关规定、实现项目的良性开发和一气呵成 ，否则将给项目租售和经营埋下祸根！ 2、产地型专业市场必须对产业的产供