2013年上海漕河泾松江商业街区项目策划案74p营销推广方案.ppt

ENDTHANKS 4F美食广场 重点商业研习——亚繁·亚乐城 5F影音/休闲 重点商业研习——亚繁·亚乐城 -1— -2F超市/停车场 重点商业研习——亚繁·亚乐城 亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度 周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力； 莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且 租金也逐渐上升； 目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活 广场、亚乐城等； 绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域 极具影响力的商业综合体； 区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建 材家居、花鸟古玩等一应俱全。 片区调研总结 本案地处亚洲最大的别墅区之一——莘闵别 墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社 区林立，只是不便于外出消费购物。 区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消 费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚 繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。 核心商圈12万人口 消费观念成熟理性 购买力强，追求消费品质 与档次。 项目分析 项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布，商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产品规划 项目分析 商业体北面为产业园区，项目与产业园区无缝对接 项目东面为沪昆高速，沪昆高速将本项目和亚洲最大别墅区分割开来。 项目西面为景观河，正在建桥，建好后的桥将西部产业园的人流源源不断导向本项目 项目南面正对面目前还是一片荒芜，而在西南侧则是规划996户的高档别墅群，同时规划有英伦风格商业街！ 项目分析 英郡雷丁商业街分析 餐饮 休闲 超市 宾馆 餐饮 超市 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 类别 一家人粥坊 蛮足SPA油压保健 如海超市 久新宾馆 咔咖酷复式餐厅 第一零售便利店 川湘食府 黄山土菜馆 桂林米粉 百姓人家 店名 餐饮 菜饭骨头汤 其他 长虹地产 休闲 尚于茶座棋牌 餐饮 百狮楼土菜馆 餐饮 沙县小吃2 餐饮 藏雅轩美食城 餐饮 西北人家火锅 其他 水果卖场 餐饮 沙县小吃 餐饮 黔 味人家 休闲 百狮楼棋牌室 商业空置率达50% 在所进驻的商家中，餐饮所占比例达65% 商业街以2层为主，局部3层 项目1-2层租金约为2-2.5元/平米/天 1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天 项目分析 英郡雷丁 优势（STRENGTH） 背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑； 产品布局优于对面的英郡雷丁商业街； 西侧景观河增加项目附加值； 只租不售，便于统一招商 劣势（WEEKNESS） 高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入； 项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应； 周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。 机会（OPPORTUNITY） 高科技园规划体量大，进驻企业多，便于本项目未来的发展； 临近密集的住宅小区群； 威胁（THREATEN） 亚乐城科学前瞻的规划对本项产生较大的负面影响； 英郡雷丁的大比例餐饮，将有效分流消费群体。 项目SWOT分析 项目分析 项目定位 2 定位方向 产品建议 业态规划 适合做集中商业的业态类型： 专业市场 小商品 美食休闲 购物中心 定位方向 小商品的面积小，总价低、首付少，便于更多客户接受，小商品市场做旺后， 租金的增长会很快，后期可以有力的保障投资者的收益。 小商品 周边人口密集，随着区域板块建设的推进，消费需求的增 加，存在机会，有待研究； 美食休闲 购物中心更多地是考虑地理位置，本项目地处远郊的高科技园内，人气的局限，使得本项目做购物中心不可行； 购物中心 目前莘松路上已经有家居建材市场，且位置相对本项目更加优越，而电子产品则需要优越的地理位置、五金汽配等需要的是规模效应； 专业市场 说 明 市场类型 定位方向 排除法确定项目 可行性定位方向 美食休闲综合体 （酒店、餐饮、休闲、娱乐） 小商品精品馆 （小商品批零为主，生活配套为辅） 定位方向 地块定位研究方向：美食休闲综合体 地块开发规划方向讨论 英郡雷丁商业街，十多家餐饮店，包括一家中式主力店 四楼大型美食广场，对入驻商家品牌要求较高、影院、KTV一应俱全 主力餐饮店、休闲娱乐 主力餐饮店、休闲娱乐 沿街配套餐饮 周边有大量的餐饮、娱乐休闲生活设施，且位置明显优于本项目，本项目在规模优势、地理位置上明显处于弱势，不利于正面竞争 美食广场，五星级酒店，包括多家品牌餐饮，消费层次较高，影院、娱乐一应俱全 定位方向 招商的难度较高 消费可持续性较低 主要消费群体集中