可行性调查报告包括内容.doc

??? 一般来说,可行性研究报告包括以下具体内容： ??? 1、房地产经营管理项目的背景情况 ??? 房地产经营管理项目，涉及到国家政治经济各个方面，因此在可行性报告中，必须对国家宏 观经济发展和运行的状况、经营管理项目所在城市和地区的经济社会发展和经济运行状况、国家产业政策、房地产市场供求等情况做出简单的介绍和说明。 ??? 2、房地产经营管理项目的概况 ??? 应包括以下内容： 　　（1）项目名称； 　　（2）项目地理位置； 　　（3）项目所在地区环境； 　　（4）项目的性质和主要特点； 　　（5）项目的社会经济意义。 ??? 3、可行性报告的基本数据 ??? 房地产项目的可行性研究报告，既要有定性分析，又要有定量分析来提供可靠的数据。其中主要应当包括： ??? （1）项目投资总额； ??? （2）项目规划要点：其中主要包括项目的总建筑面积、建筑密度、建筑容积率、房屋的各类用途、建筑的构成、基础设施的条件和要求、其它规划设计要点等； ??? （3）项目占地面积； ??? （4）占用的土地及其使用状况：项目占用的土地数量、被占用的土地原先使用状况、需要拆除的房屋面积、需要给予补偿的耕地、占用的菜地面积、需安置的住户和人口、需要安置的劳动力人数等； ??? （5）建筑物的主要技术参数； ??? （6）其他有关资料。 ??? 4、房地产经营项目的成本估算 ??? 通常的做法是先分项估算，然后再进行汇总，最后做出成本估算表。主要包括以下内容： ??? （1）土地征用费用估算或概算。主要包括：征地费、青苗补偿费及其他地上物的补偿费、菜地建设费、劳动力安置费、耕地占用税等。 ??? （2）折迁安置费。包括：各种拆迁费用、赔偿费用。 ??? （3）前期工程费用。包括勘察设计费、“三通一平”或“七通一平”费用等。 ??? （4）房屋建筑安装费用。由于房屋建筑标准等的不同，应当对不同类型、不同设计、不同等级的房屋分别列出各自的费用。 ??? （5）基础设施建设费。对不同类型的基础设施，分别列出所需要的费用。 ??? （6）公共配套设施建设费用。对小区内的公共设施配套分别列出费用，以便更好地核算。 ??? （7）管理费用； ??? （8）筹资成本与利息的支出。 ??? （9）其它必要的支出。 ??? 为了保证成本估算或概算的正确性，应当进一步按照各项耗费，详细列出成本估算表或概算表。 ??? 5、资金筹集与供给方式 ??? 根据项目所需资金总额，确定资金筹集方式，计算筹资成本，科学地安排资金运用方式。 ??? 房地产投资建设是一项巨大工程，投资建设具有阶段性，决定了资金投入的时间性和顺序性。一方面必须为了节约资金的投入，降低投资成本，安排好资金投入的顺序和时间；另一方面又必须保证资金的充分供应，防止资金供应断档，造成施工延误和浪费，来提高经济效益。 ??? 6、资源采购与供应 ??? （1）建筑材料的需要数量、物资采购方式、物资供应安排； ??? （2）施工力量的组织安排； ??? （3）项目建设施工期间的电力、水的供应； ??? （4）建设工程竣工后或建成投入使用后，上下水、电力、燃力、煤气、交通、通讯等供应和使用条件等。 ??? 7、房地产经营管理项目市场分析（关键） ??? （1）对销售市场状况的预测； ??? （2）对房地产市场的容量、饱和率或饱和度的分析； ??? （3）对市场占有率的预期； ??? （4）对市场销售价格预测、销售对象的分析、销售计划的制订、以及未来市场变化对营销过程的影响等。 ??? 8、房地产经营管理项目财务评价 ??? （1）房地产销售收入、需要缴纳的各种税费、经营利润等的预测； ??? （2）贷款成本、贷款偿还、以及贷款与偿还的平衡计算； ??? （3）现金流量分析； ??? （4）财务平衡分析； ??? （5）对项目建设规模、建设规划设计修改的费用测算等； ??? （6）项目建设期间原材料价格变化影响等因素的敏感性分析和相应的盈亏平衡分析。 ??? 9、房地产经营管理风险分析 ??? （1）社会、经济、政治等各方面变动可能出现的对房地产经营管理的影响； ??? （2）在资源供应方面可能出现的由于不协调形成的风险； ??? （3）城市经济运行和房地产市场方面出现的变化引起的风险 ??? 尽可能对主要影响因素变化引起的风险极限做出评价，分析超极限变动的可能性并提出相应的对策和建议。 ??? 10、国民经济社会评价 ??? 重点分析房地产项目国民经济效益、社会效益、环境效益等，并做出正确科学的评价。 ??? 11、项目开工日期、竣工日期和竣工验收初步安排。 ??? 12、结论。主要是运用各项数据，从市场、技术、经济、财务等各个方面说明项目的可行性，认真评价每一个可行的方案，提出具体的决策参数，确切地表述项目是否可