地块可行性 研究调查报告.docVIP

余政挂出（2010）05号06号地块可行性研究报告 投资商：上海和亨投资有限公司 编制人： 编制日期：2010-12-3 第一部分项目总论 1.1项目所在区域背景 1.1.1区域概况　　余杭组团分区规划的范围包括余杭、仓前、闲林、中泰四个镇乡和五常街道的行政区划范围共289.1平方公里同时为保证余杭创新基地的完整性，将杭长高速南侧良渚镇7.78平方公里作为规划研究范围。 1.1.区域规划期限和规模 规划期限近期为2008年—2010年，远期为2011年—2020年，远景展望到2020年以后。规划远期城市化水平为80%，城镇居住人口规模为60.01万,其中户籍人口28.04万、暂住人口16.97万、第二居住地人口15万。至2020年规划城市建设用地97.08平方公里，其中居住用地占37.84%、公共服务设施占13.63%、工业用地3.98%、道路交通占19.52、绿地占26.51%。 1.1.3区域功能定位和规划目标 余杭组团的功能定位于余杭区区域副中心和反磁力组团、杭州市西部的创新极核、杭州市组团一体化建设的示范区。规划目标是努力把余杭组团建设成资源配置合理、城市功能完善、生态环境优良，以“创新极核、居住新城、湿地水乡”为特色的杭州大都市西部的现代化生态新城区。 1.1.4区域空间布局结构 　　结合余杭组团现有的资源条件，规划形成“一主、三副、八片”的城市空间布局结构。“一主”指和睦水乡北、夹文一路而设的公共主中心；“三副”是指南湖旅游服务中心、东南部商贸旅游服务中心和宣杭铁路北片的远景片区中心；“八片”是指创新产业区、高教原区、东西部两片高尚居住区、南湖休闲度假区、和睦水乡湿地公园和宣杭铁路北侧的两个远景发展片区。 　　规划沿02省道、文一路形成两条东西向发展轴，沿公共主中心向北延伸形成一条南北向发展轴。 1.1.区域道路网络骨架体系 　　规划以“三横一纵”的快速路网体系和“四横四纵”的主干道路网体系共同构成组团的道路骨架系统。“三横一纵” 快速路网分别由留祥路延伸线、文一西路、02省道和东西大道构成。“四横四纵” 八条主干道路指墩余路、苏嘉路、余杭塘路延伸段、常余路四条东西向道路和春城路、良睦路、高教路、荆长大道四条南北向道路。 1.2项目概况 1..1地理位置 拟投资地块位于东西大道(文一西路和02省道之间)东面,距离02省道1100米,距离文一西路1600米,交通便利。 1.2.2区域分析 ??? 余杭组团位于杭州主城的西部，紧邻绕城高速，是“六组团”中重要的一个组团。在杭州城市的六个发展组团中，余杭组团有着“与杭州主城距离最近、交通联系紧密、周边建设情况成熟、自然和人文景观资源丰富”的鲜明突出特征。正是因为有着良好的发展条件，今后将有望在激烈的区域竞争中脱颖而出。 根据规划，生态科技岛位于杭州主城的西侧，余杭区西南部的余杭组团，覆盖了余杭组团的大部分地域，包含余杭镇、仓前镇、闲林镇以及五常管委会等四个乡镇用地，规划范围东起绕城高速、西至东苕溪—塔山东路、北至杭长高速、南至02省道，总规划用地约98.9平方公里。初步估算可以容纳居住人口约43万人，工作人口约50万人作为推动杭州经济转型的西溪“生态科技岛”项目，目前已吸引了阿里巴巴淘宝城、浙大网新集团、杭州恒生电子有限公司、三维通信公司、联强国际有限公司、杭州师范大学有机硅重点实验室项目和浙大亿科等平台入驻。1.2.3周边楼盘分析 －、广瑞瑞城（该楼盘紧邻项目地块） 物业类别：多层、排屋； 项目占地：266400平米 建筑面积：300000平米 容积率：1.20； 绿化率：70%； 装修状况：毛坯 均价：公寓13000元/平米（预计明年上半年开盘），排屋约20000元/平米 二、新湖.果岭（文一西路和东西大道交叉口南侧）项目总占地面积541亩，总建筑面积约40万平米。余杭文西路金成 竹海水韵余杭天目山路延伸段至留下往西6公里新明半岛位于余杭闲林镇以西02省道南侧金成江南春城庭院深深天目山西路与东西大道交叉口1.2.4项目 地块坐落 出让面积 (平方米) 用途 出让年限 容积率 建筑密度 绿化率 余政挂出(2010)05号 余杭镇华坞村 40178 居住用地 住宅70年 1.8 ≤30% 30% 地块编号 地块坐落 出让面积 (平方米) 用途 出让年限 容积率 建筑密度 绿化率 余政挂出(2010)06号 余杭镇华坞村 38103 居住用地 住宅70年 1.8 ≤30% 30% 总用地面积78281平米，计117亩，总建筑面积（可售）约为140000平米 1.2.5项目(2010)05号06号地块于2010年2月10日由金成房地产集团公司通过竟拍取得，成交价为55655万元，楼面地价约3950元/平米。 2、该项目金成房产集团占4