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久润花园小区二期项目 投资分析报告 第一章 项 目 概 况 一. 项目名称 檀营小区久润花园二期 二. 建设地址 密云县檀营乡 三.建设范围 本项目的建设四至范围：东至檀西路，西至县粮库，南接久润花园一期，北至车站路。总占地面积101.51亩。 四. 用地现状 本项目用地占地面积约67673平方米，地形整体条件基本完备，部分用地上原有民房建筑，现有房屋已拆迁基本实现了“三通一平”。 五.项目背景 本项目属于普通商品房开发工程，建设本项目，有利于改善密云县地区居民的居住条件，美化城市环境，提高土地的使用价值，促进密云县地区的经济发展，具有良好的社会效益及经济效益。 六. 地理位置 本项目建用地位于密云县城鼓楼大街以北2公里处，南距北京市区约70公里。北距著名的旅游胜地承德约165公里。密云地区有湖光山色，空气洁净，环境优美得天独厚的优势。环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻主干道，不存在交通连接问题，更无交通瓶颈限制，故地块的交通条件极为优越. 我国加入WTO以来，汽车降价，贷款购车已成为现实。家庭用车的普及，城市轻轨和京承快速路的即将建成通车，更拉近了北京和密云的距离，加大了北京市民来密云居住的可能性。 第二章 市 场 分 析 一. 首先房地产业已成为国民经济主要的经济增长点，北京市的房地产WTO及申奥成功等利好的刺激下，保持良好的发展态势。此外。 规 划 设 计 方 案. 规划建筑平方米其中平方米， 序号 项目内容 数量 单位 1 规划用地 67673 平方米 2 建筑面积 96154 平方米 3 公共配套设施 400 平方米 4 居住户数 700 户 5 居住人数 2450 人 6 容积率 1.42 7 绿化率 33.5% 二．项目开发及技术设计方案的分析 １、地块及周边环境、建设开发条件（用地条件）分析 （1）地块及周边环境分析 A、项目土地性质 项目用地占地面积101.51亩，因本项目一期基本已开发完成，故地形整体条件较完备，基本满足“七通一平”的建设条件。 B、项目用地周边环境 地块自然环境及环临景观：地块四周为市政道路绿化带，能够起到良好的隔音、防尘作用。 历史人文景观：密云水库、冶仙塔、司马台长城、云佛山温泉。 C、环境污染状况 地块周围有一些无规划的杂乱农民用房，对周围的土地、空气、水有一定程度的污染。 D、地块交通条件 环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻101国道、轻轨站、火车站，不存在交通连接问题，更无交通瓶颈限制，故地块的交通条件及为优越. （2）建设开发条件 因本项目的开发建设是久润花园的二期项目，故项目所需的水、电、气、通讯、道路等市政条件便于解决，具体方案如下： A、水： B、雨、污水：C、燃气：D、电力：E、F、通讯：G、各路公交车经过小区门口交通 本项目建设期预计15-18个月，资金按项目进度分期投入，工程建设采取招投标方式，选择国内的建筑施工企业，并委托施工监理单位对本项目工程建设进行监理。项目的投资估算及财务评定. 一．编制说明 本投资估算以完全成本核算方式对项目进行投入产出分析。 2、本测算将不可预见费记入直接成本中，故不在税后利润予以扣除。 3、考虑到本项目的其他配套设施和物业管理的收入，由于其回收周期较长，投资收益暂不记入。 4、因本案的规划设计方案尚未最终确定，故估算中存在一定误差，相关经济指标待规划方案确定后，再作修正。目前，只根据当前相关经济指标作以下模拟。 表1工程建设前期费用 序号 项目 计算方法 总价（万元） 1 三通一平 建安工程概算造价的1% 72.12 2 勘察、设计费 建安工程概算造价*3.5% 252.4 3 规划设计、可行性研究费用 建安工程概算造价*0.13% 9.37 合计 333.89 表2建安工程费 1 建安成本 96154x750 7211.55 2 招投标管理费 及合同审查费 建安工程概算造价*0.1% 7.21 3 标底编制费 建安工程概算造价*0.3% 21.63 4 工程监理费 建安工程概算造价*1.5% 108.17 5 竣工图费 设计费*7% 17.67 6 规划工程许可证费 建安工程概算造价*0.1% 7.21 7 工程质量监督费 建安工程概算造价*0.25% 18.03 合计 7391.47 表3 项目的投资估算及损益 编号 项目 计算方式及说明 单位成本（元） 一 销售收入 1.1 住宅销售收入 71140x0.8x2200 2200 12520.64 1.2 商业销售收入 23914x0.90*4500 4500 9685.17 1.3