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学苑项目可行性研究报告 2009年12月 项目总述 项目选址位于重庆大学城A-X号地块，大学城东南边缘。用地东临歌乐山国家级森林公园，西靠缙云山国家级森林公园，北有大学城入口3Km2的人工湖及景观大道，南临梁滩河、寨山坪。规划区周边自然环境优美，视线开阔，现状用地多为水田和农宅，地形微有起伏，地质条件良好，适宜城市建设用地条件。 1、建设地点：重庆虎溪大学城，科技大道主干道上，比邻重庆科技学院新校区用地东北角 2、用地性质为商业住宅用地 3、规划面积：15公顷 4、场地现状：地面上建筑物已拆迁，场地正进行平整，场地地形地貌和周围道路情况见现状； 5、该项目拟建规模为20000平方米。 市场分析 宏观政策及经济发展状况分析 1、国家政策及经济发展 进入2008年，我国经济受宏观调控和外围金融海啸的影响逐步明显，从月度和季度走势来看，GDP由高走低，至第二季度开始，整体出现下滑态势；09年，全国的GDP开始回调，由低到高走势，前三季度国内生产总值217817亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%，三季度增长8.9%。 2008年中国的房地产市场终于拐入了低潮，全国各大城市均有较大幅度的萎缩，市场信心持续抛低，消极阴霾的心理笼罩楼市；进入9月后，由次贷危机引发的金融危机在全球蔓延，一时间楼市在市场动荡中坠入低谷，楼市在动荡不安缓步前行；进入10月后，国家一系列利好政策的出台，对于坠入深冬的楼市无疑带来一丝暖意，深圳、广州等地在10月、11月都出现一定程度的“小阳春”，似乎出现复苏的迹象；进入09年初，一系列的政策提升了对房地产的信心，整体经济开始好转的大背景下，房地产市场开始转好，房地产市场出现了量价齐声的势头，特别进入6月份，销售量达到最高点，最近几个月房地产价格仍小幅上涨。 2、重庆市政策及房地产发展状况 保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长（27.8%）与全社会固定资产投资增长（23.7%）基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（25.8%）基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长（住房增长8.45%）与经济增长（11.8%）、城镇居民可支配收入增长（11.1%）基本协调。关于宜居重庆的阐述以及“6.5年”买房说的出现也表明了重庆市政府的房地产政策。 从这些政策看出未来一段时间内房价应该会保持在一个较高水平，并且由于中国“政策市”的本质，房价的变动应该不大。 重庆大学城规划及发展状况 1、大学城整体规划 重庆大学城建设定位为国内一流，西部领先。要求按照“现代化、生态化、园林化、网络化”的规划理念，坚持“开放式、高标准、超前性”原则，建成后要成为“教育城、文明城、人才城、科技城、生态城”。元/平方米产品类型 一期 二期 三期 四期 面积（m2） 高层（元/m2） 4896 5386 5924 6517 100000 花园洋房（元/m2） 6218 6840 7524 8276 50000 别墅（元/m2） 7648 8413 9254 10179 50000 均价 5915 6506 7157 7872 项目总投资 序号 项 目 单价 计价量 楼面分摊 总价 说 明 (元/m2) (万平方米） (元/m2) (万元) 投资总额 2420 48398 1 土地费用 750 15 563 11250 土地费按50万/亩估算 2 前期工程费用 200 15 150 3000 200元/m2,包括设计、勘查、人防、可研、招投标费、土地平整等 3 建安工程费 1000 20 1000 20000 1000元/m2 4 基础设施配套费 200 20 200 4000 包括水电气工程、道路管网、智能化、人防、园林工程等 5 不可预见费 86 1712.5 1、2、3项和的5% 6 管理费用 30 600 200万/年，3年计 7 财务费用 200 3996 1-5项和的10% 8 营销费用 192 3839 销售收入的2.5% 产品类型 一期 二期 三期 四期 合计 高层（元/m2） 4896 5386 5924 6517 花园洋房（元/m2） 6218 6840 7524 8276 别墅（元/m2） 7648 8413 9254 10179 均价 5915 6506 7157 7872 销售量（万m2） 2 6 8 4 20 销售收入（万元） 11829 39036 57252 31489 139606 利润估算表