缘溪苑项目可行性研究调查报告1.docVIP

缘溪苑项目可行性研究报告 目录 第一章缘溪苑项目概况 1.1缘溪苑项目背景 1.2 缘溪苑项目实施单位 1.3 缘溪苑项目主要规划设计条件 第二章项目市场环境调研与分析 2.1 项目宏观环境调研与分析 2.2 项目区域环境调研与分析 2.3 项目竞争环境调研与分析 2.4 消费者行为调研与分析 第三章项目定位 3.1 项目SWOT分析 3.2 项目定位 第四章项目开发方案策划 4.1项目选址与建设规模 4.2 项目方案的设计 4.3 项目建设进度的安排 第五章项目投资估算与资金筹措 5.1 项目总投资估算 5.2 资金筹措方案及贷款偿还计划 第六章项目收入的确定 6.1基准价格的确定（市场法） 6.2 总收入的确定 第七章项目财务评价 7.1经济评价指标的选取 7.2 项目经济评价 第八章不确定性与风险分析 8.1 盈亏平衡分析 8.2 敏感性分析 8.3风险因素分析 结论与建议 一：引言 房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占有相当重要的地位。房地产项目的开发具有投资大、回收期长、不确定因素多、风险大等特点，气成功的关键在于决策正确与否，所以进行可行性研究很重要。 随着徐州的经济发展与人民生活水平的提高，以及房地产新政的出台，夹杂着激烈的市场竞争，要解决这个问题，首先要对投资项目进行可行性研究，进而做出正确的决策 第1章 缘溪苑项目概况 1.1缘溪苑项目背景 1.1.1 拟建地点：金山桥开发区杨山路37号占地面积:160000平方米 建筑面积:237727平方米 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 160000 总建筑面积 平方米 237727 居住建筑面积 平方米 116460 公共建筑面积 平方米 13000 居住居数 户 996 平均每户建筑面积 平方米 130 平均每户居住人数 人 3.2 容积率 1.5 绿化率 % 40 住宅栋数 栋 45 平均层数 层 6 地下车库面积 平方米 4820 停车位 个 240 1.2缘溪苑项目实施单位 江苏淮海建设集团始创于1952年，为国家建设部核批的房屋建筑工程施工总承包一级资质企业，已通过ISO9000国际质量认证体系、ISO14000环境管理体系、OSHMS18000职业健康安全管理体系认证，拥有对外经营权，是江苏省建筑业骨干企业。1.3 缘溪苑项目主要规划设计条件 北面临城市主干道杨山路，快速直通市中心，东邻经七路，开发区内交通畅行。邻近经五路，南接新城区一号路，与新城区相连，跨越城市新的发展版图。京沪、陇海高速铁路规划在建。 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会对市场产生影响。本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 城镇人口数量、人口分布、等自然属性直接影响市场的潜在容量随着人口规模的，人均居住面积的不断提升，需求将进一步增加，在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展内在联系：城市化发展对房地产业持续推动当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高率。2010 年城市化率达到 %，2050 年前后将达到 70%左右，房地产业 （4）通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道 随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力当前我国通胀压力仍然较大缺少更好的投资渠道。2010年国有土地出让收入亿元元中部发达城市沿海还没有形成产业支撑的开发区由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源对土地财政依赖无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，。 经济发展稳健向好。初步核算，全年实现地区生产总值2866.93亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%。其中，第一产业增加值278.00亿元，增长4.3%；第二产业增加值1490.22亿元，增长15.7%；第三产业增加值1098.71亿元，增长13.9%。三次