经适房：新里程可研调查报告[收益权完善版].docVIP

华能信托·新里程-东山居住区经济适用房项目收益权投资集合资金信托计划 可行性研究报告 华能贵诚信托有限公司 二0一0年五月  第一章 概况 项目概述： 贵州新里程房地产开发有限公司公司（以下简称“新里程公司”）是依法设立的有限责任公司，2009年10月通过划拨方式取得位于贵阳市云岩区黔灵镇西瓜村93387平方米（约140亩）的用地，用于修建总建筑面积206741.77平方米的经济适用住房，目前项目已获得“四证”，2009年10月已开始施工，计划2012年完工。项目预计总投资 3.8 亿元，目前已实际投入8300万元；项目预计全部销售收入6.3亿元，实现净利润1.7亿元，为保证项目如期完成，新里程公司向华能贵诚信托有限公司（以下简称“华能信托”）信托计划概要信托计划名称：信托计划规模：不超过人民币元信托及预期收益率：信托受托人：华能贵诚信托有限公司信托资金运作：华能将信托资金 信托收益来源：信托收益分配方式：信托收益每年支付一次，信托本金于到期一次性支付。 保障措施：1. 财产抵押：. 个人无限责任担保： 4. 设立监管账户：新里程公司在浦发银行贵阳分行设立监管账户，确保资金专款专用，并对销售回款进行监管。 项目监管： 1、聘请贵州天健政信会计师事务所不定期监督检查项目的资金使用、销售进度、销售款回笼等具体事项，按季出具检查报告； 2、聘请北京泰格工程监理公司不定期监督检查项目的工程进度、项目的工程用款、项目的相关合同签署等工程事项，按季出具工程报告； 3、与企业及托管银行-浦发银行贵阳分行签署三方合作协议共同监管企业专用账户，预留公司项目经理章，依工程监理机构审查意见，按公司审批流程严格监督资金使用。 信托推介期：2010年07月10日－2010年08月5日（1.5亿元规模）。 2010年10月5日—2010年10月20日（1.0亿元规模） 信托计划成立日：信托计划推介期结束且达到计划募集规模的第一个工作日。受托人有权根据实际情况延长推介期15个工作日。 信托报批地：贵州银监局。 第二章 市场、项目及项目公司概况 一、贵阳地产市场情况 1、宏观经济分析 ——“中国人均GDP水平正步入住房消费高速增长期” 改革开放以来，我国国民经济继续保持了增长的态势，城市居民人均可支配收入己达到10600元。目前贵阳人均建筑面积在30平方米以下，人均GDP在800-1500美元之间，是住宅发展的高速期，我国正处在这个区间；从消费水平及人均占有住宅面积分析，今后10年我国住房建设会有持续的发展。 2、区域条件分析 ——“西部大开发战略的实施将大大促进贵阳市房地产业的发展” 贵阳市作为贵州省的省会，是中国西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是国家批准的对外开放城市和全国配套改革试点城市、必将受益于西部大开发提供的各项区域政策。 3、配套政策分析 ——“国家对产业、税收及金融政策的改革将对房地产发展起到积极作用” 随着住房制度改革的继续深化，个人购房担保抵押贷款及按揭政策的出台，为住房消费起到了非常积极的作用。此外允许房改房上市交易，进一步推动了房地产二级市场，有利于形成合理的住房供求关系和价格体系，促使住房流通，带动住房消费。特别是国家全面推动保障性住宅政策。 4、项目市场分析： 林城贵阳在建设“循环经济”、“生态经济”的战略推动下，知名度和美誉度大大提高，近年来相继荣获“全国绿化模范城市”、“国家森林城市”、“中国十佳避暑旅游城市”、“中国避暑之都”、“中国舞蹈之都”等多项荣誉和称号，宜商宜居的城市特色不断吸引越来越多的省内外及境外人员前来购房置业，商品房外销比例逐年大幅度提高，贵阳市以外的购房者成为推动贵阳市住房需求持续增长的重要力量。 在旺盛的市场需求支撑下，贵阳市商品房价格将继续呈稳步上升趋势。特别是地理位置好的项目和价值低于商品房30％左右的经济适用住房更加处于竞争和市场占有的优势地位。新里程项目地处贵阳市中心城区，其区位优越，环境优美，盘量大，规划设计科学，建筑品质高，比其他楼盘更具价格上的竞争优势，对消费者更具购买诱惑力。住宅均价和商业用房均价分别定位于3900元/㎡（此价格是综合项目地地段各类商品房及经济适用房价格，并与贵阳市房管局等相关部门沟通的预测价格，正式价格待取得预售许可证后贵阳市物价局才出正式文件），是较为谨慎和客观可行的。 二、项目基本情况 1、项目名称： 新里程-东山居住区经济适用住房项目。 2、项目批准依据 1）、立项文件 2008年9月25日，贵阳市发展和改革委员会向新里程公司印发《贵阳市发展和改革委员会关于贵州新里程房地产开发有限公司云岩区西瓜村