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拓爱养生养老公寓项目 项 目 研 究 报 告 二0一四年十二月二十二日 拓爱养生养老公寓可行性报告 目录 第一章 项目总论 - 1 - 引言 - 1 - 我国老年社区的现状与发展 - 1 - 第二章 项目概况 - 2- 一、企业简介 - 2 - 二、公寓概况 - 2 - 三、养老经营模式 - 3 - 四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况 - 3 - 五、拓爱养生养老公寓的利润来源 - 3 - 六、拓爱养生养老公寓的融资计划 - 4 - 七、项目背景、投资的必要性和意义 - 4 - 八、老年公寓的需求不断增长 - 5 - 九、中国老年公寓的特点 - 7 - 十、市场分析 - 8 - 十一、公寓选址及建设条件 - 13 - 十二、公寓建设规模及建设内容 - 16 - 十三、公寓配套设施 - 17 - 十四、报告总概 - 18 - 第一章 项目总论 引言 ???? 《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2010年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 我国老年社区的现状与发展 ???? 我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。 - 1 - 第二章 项目概况 项目名称：拓爱养生养老公寓 投资单位：云南拓凯经贸有限公司 项目地点：昆明市西山区棋盘山风景区花红园村 一、企业简介 名称：拓爱养生养老公寓 住所：昆明市西山区棋盘山风景区花红园村 法定代表人：杨韬 公寓概况 （1）公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内。项目占地面积7084.83㎡，建筑面积4178.16㎡，绿化面积4129.2㎡。 （2)周边环境：自然与人文景观星罗棋布，空气清新，自然疗养因子多样化，气候宜人，有益于老年人健康与疗养。 (3)交通：以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达。既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇的低保户老人，其地理位置得天独厚。 （4）公寓规模：拥有养老社会福利大楼、医疗室、康复观察室、棋牌室、阅览室、台球室、健身房、多媒体及管理中心、户外门球场、垂钓中心等园林会所、公共设施和生活配套服务保障设施，总建筑面积约6000㎡、床位500张，人均面积12㎡、容积率0.7、绿化率75%。各项构筑物的建设以及装修要求，均参照：《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99)标准、《方便残疾人使用的城市道路与建筑设计规范》；以及《昆明城市老年人设施专项规划》中针对老年人各种特殊专项要求进行设计与建设。 - 2 - 三、养老经营模式 把“尽心服务老人”作为我公寓的工作重心，建立与资金保障制度相匹配的服务保障体系：制定并不断完善基本服务与选择性服务相结合的保障制度。推动人性化管理和特色化服务，根据设施、条件、完全自助、介助（半自理）、介护（无自理能力）老人不同服务内容形成以精神卫生、休闲康复、才艺特长等为特色的机构养老院。积极参与到昆明市全体社会共同构建的：以政府主导、社会参与、全民关怀的养老服务体系中，配合各级政府做好五保户和三无老人的安置工作。我院的养老经营模式为：养老托管、全托与日托兼顾模式、居家养老、接收异地互动养老、养老助教五种模式。 ??四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况： ? 昆明市场现在60岁以上的老年人口37．8万人，占全市总人口的14．2％，昆明市托老的需求，市场很大。目前昆明市较好的老年公寓有4家(其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口的15%，跟国外要求达到的20%，不可而语。养老床位缺口很大。以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。 拓爱养生养老公寓的利润来源主要有： ??? 自2013年12月份以来，我公寓?房租占30%，