太阳岛可行性研究调查报告.doc

太阳岛住宅小区一期建设项目可行性报告 一、项目的基本情况 （一）公司概况 酒泉市世博城建开发有限责任公司，（原酒泉市城市建设开发总公司），成立于1985年。公司资质为开发二级，主要从事房地产开发、经营、物业管理、集中供热、建材加工销售。公司内设二办、三部、三司（行政办公室、综合办公室、工程部、销售部、财务部、世博供热公司、城发物业管理有限责任公司、城发建筑构件有限责任公司）。公司现有职工63人，其中：高、中、初级技术员工26人，占职工总数的41.3%，大、中专以上学历的员工29人，占职工总数的46%；职工平均年龄为34岁，是一个年青化、知识化、专业化、水平较高、有较强发展前途的新型企业。企业位于酒泉市南市街16号，法人代表马世贤。 该公司自成立以来，以“铸精品工程、创名牌企业”为目标，先后在酒泉市肃州区建成西南片住宅小区、东环南路住宅小区、东文化住宅小区、北新花园住宅小区。开发占地面积40万平方米，建筑面积45万平方米，总投资约4亿元，建成各类房屋5500余套，共安置旧房拆迁居民1560余户，新增销售商品房4000余套，总销额4.5亿元，上交税金1200余万元。为改善城市居民居住条件，改变城市环境，提高城市载体功能发挥了积极的促进作用。先后被授予“甘肃省房地产开发与经营效益最佳单位”、“模范文明单位”、“非公经济纳税先进大户”等荣誉称号。经过多年的房地产开发实践，该公司积累了丰富的经验和技术力量，具备开发“世博花园”小区的能力。 （二）项目概况 “世博花园”住宅小区项目是由酒泉市世博城建开发有限责任公司拟开发建设的酒泉市大型居住社区之一。酒泉市计委已批准该项目的建设计划，市土地局同意征用土地203828平方米（合305.74亩），并已发出该地块建设用地许可证。并根据肃州区建设局（原酒泉市建设局）[2002]136号《关于市开发总公司北新花园二期规划选址的批复》，办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。“世博花园”整体详细规划已委托西北城乡建筑规划设计研究所完成。“世博花园”工程项目位于酒泉市肃州区东北部，距离市中心约1公里，基址北引小区规划路而望北郊公园，南靠酒金公路而邻市第二医院，东依东环北路旅游主干道而接植物园，西傍酒银公路而近集贸市场。该项目位于城郊结合部，周边小学、医院、体育场、集贸市场等公用设施一应俱全且交通便利，地理位置优越，是建设花园小区的理想地段。“世博花园”规划总用地203828平方米（合305.74亩），其中居住区用地139750平方米，公建用地20150平方米，道路用地23258平方米，公共绿地20670平方米，地上总建筑面积为219270平方米，容积率为1.076，绿化率48%（详见规划设计要点）。 (二)可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数： 总建筑面积：219270 m2 其中：住宅面积：191840m2 公建面积：27080 m2 其他建筑面积：350 m2 总投资：16976万元（不含贷款利息） 其中自有资金投入：5093万元 经分析研究，本项目主要经济指标为： 税后利润：1400万元 全部投资折现净现值：625万元 自有资金折现净现值：688万元 全部投资内部收益率：10.23% 自有资金内部收益率：18.85% 总投资利润率：15.68% 自有资金投资利润率：27.49% 二、项目投资环境与市场环境分析 (一)投资环境分析 酒泉市位于甘肃省河西走廊西端，东连张掖，西邻新疆，南连青海，北界内蒙古和蒙古国。东西长约680公里，南北宽约550公里，总面积19.12万平方公里，占甘肃省面积的42%。全市共辖肃州区、玉门市、敦煌市和金塔、安西、肃北、阿克塞四县。全市有汉、蒙古、哈萨克、回等24个民族，总人口100万人。这里是古丝绸之路黄金地段的一颗璀璨明珠，是一片充满神奇魅力和无限生机的热土。全市基础设施建设日趋完善。兰新铁路、312国道横贯东西，215国道通达南北，是新亚欧大陆桥的必经通道。干线公路与县乡公路相配套的公路网络覆盖全境。境内的敦煌机场、嘉峪关机场、酒泉卫星发射中心机场、酒泉下河清机场与全国各大城市通航，并提供旅游包机服务。全市长话、市话全部程控化，农村电话基本实现自动化，形成了以程控交换为主体，以光缆、微波数字传输、移动通信、无线寻呼、数据通信内容，功能齐全、方便快捷、灵活高效的邮电通信网。境内有4个火电厂和27个小型水电站，总装机29.2万千瓦，年发电20亿千瓦。市内电网通过永嘉330千伏输电系统，与西北大电网联为一体，电力供应充裕。改革开放二十年来，全市经济和社会各项事业发展迅猛、成果卓著，实现了从贫困、温饱、小康的三个大的飞跃。2001年，全区国内生产总值完成82.2亿元，增长12.5%，其中第