土地估价调查报告撰写3.docVIP

第二部分 估价对象界定 [分标题] 一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等] 二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内 容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等] 三、估价对象概况 1．土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等] 2．土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明] 3．土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等] 四、影响地价的因素说明 1．一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：(1)城市资源状况(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)房地产制度与房地产市场状况(含土地制度、住房制度、地价政策等)(3)产业政策(含税收政策等)(4)城市规划与发展目标(5)城市社会经济发展状况(包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容)] 2．区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：(1)区域概况(含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等)(2)交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等) (3)基础设施条件(指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度)(4)环境条件(含区域人文环境和自然环境)(5)产业集聚状况(6)规划限制等] [这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定] [以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述] 3．个别因素[说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明] 第三部分 土地估价结果及其使用 [分标题] 一、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等] [上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定 (如选用基准地价、征地费用、有关税费等)所依据的主要文件应列出] 二、土地估价 1．估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)] [上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择] 2．估价方法[简要说明估价中采用的主要方法(成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等)、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致][要求所选估价方法不少于两种] 3．估价结果[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价] 三、估价结果和估价报告的使用 1．估价的前提条件和假设条件 [说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等)] 2．估价结果和估价报告的使用 [包括以下内容： (1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。 (2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托