福寿园墓地暴利价格完爆房价土地成本比石头还便宜.doc

福寿园墓地暴利价格完爆房价 土地成本比石头还便宜 内幕调查?来源：每日经济新闻?2015-04-02 　　清明将至，让人感叹“死不起”的高价墓地，再次让殡葬行业处于风口浪尖。“内地殡葬第一股”福寿园(01448，HK)受到关注。 　　在高达80%的毛利率背后，“墓”后生意如何运作?被称做“躺着赚钱”的商业模式能持续多久?仍受政策严控的殡葬业会在哪些领域加大对社会资本开放?未来的投资机遇和价值几何?《每日经济新闻(微博)》记者近期通过实地调研、专家采访、资料研究，试图从公司样本、行业机遇、高端访谈和区域样本等方面，为消费者和投资者解答上述疑问。 　　清明前夕，重庆市永川区市民张女士带着70多岁的父亲到重庆白塔园选购墓地，在墓园制高点，老人看中一块墓位。一名工作人员说，这个墓位售价可能在30万元左右。张女士和她的父亲惊呆了。 　　福寿园(01448，HK)是重庆白塔园的实际控制人。在被福寿园收购之后，2014年，白塔园墓地销售收入达到674万元。 　　福寿园2013年底在香港上市，成为“内地殡葬第一股”。2015年3月，福寿园上市后首次发布年报，集团2014年收入人民币7.951亿元，较2013年增长30%，其中毛利率高达80%;净利润为2.851亿元，较2013年上升了50%。 　　福寿园收入的八成以上来自墓地销售。在惊人的利润背后，福寿园的土地成本却只有1403万元，仅占整个墓地销售及服务成本的11.7%。福寿园传统墓位均价4.8万元，艺术定制墓的均价达到27万元。 　　为探明“内地殡葬第一股”暴利背后的商业模式，近日，《每日经济新闻》记者实地调查了重庆白塔园，试图以重庆白塔园为样本，解开福寿园墓地销售的神秘面纱，探讨其面临的机遇与挑战。 房价低于墓价 墓地最高售价40多万 　　2014年8月，福寿园以1.11亿元人民币收购重庆白塔园殡葬开发公司60%的股权，该公司的主要业务包括销售墓地及殡仪产品以及提供骨灰盒服务，经营及管理重庆白塔园(提供殡葬服务的墓地)，同时持有约30.62万平方米的14幅土地，包括部分未开发土地。 　　白塔园位于重庆市永川区，距离重庆主城区56公里，距离永川城区两公里。园区占地705亩。 　　3月30日上午9时许，《每日经济新闻》记者赶到白塔园时，已有不少市民前往墓园扫墓，也有市民咨询墓价，挑选墓地。 　　在张女士感叹墓价太贵时，上述工作人员指着远处一块墓地说，目前最贵的墓位售价40多万元。园区内也有很多便宜的墓位，最近新开发的一批双人墓只卖18000多元。《每日经济新闻》记者从一位销售人员处了解到，白塔园的墓位价格分很多档次，价格从几千元到几十万元不等，有一处艺术定制墓地，“每平方米5万元，单个墓位面积6平方米起”。该销售人员说，一般中档双人墓的价格在3万~6万元。《每日经济新闻》记者了解到，永川区的房价水平远低于公墓价位。距离白塔园不到两公里的一个新建中高档楼盘，每平方米售价只有3000多元。 　　事实上，白塔园墓位的价格，在福寿园分布在全国各地的众多墓园中并不算高。据福寿园2014年年报，2014年福寿园共销售定制艺术墓696个，平均售价每个27万元;共销售成品艺术墓3783个，均价6.5万元;共销售传统成品墓2520个，均价4.8万元。2014年福寿园销售所有墓位10093个，销售收入高达6.6亿元，均价为6.5万元。 土地成本较低 很多在10多年前买入 　　虽然福寿园墓地价格“完爆”房价，但让人意外的是，土地成本却低得惊人，甚至“比石头还便宜”。 　　据福寿园2014年年报，其2014年的墓地销售及服务成本共1.2亿元，其中土地成本1403万元，占11.7%;墓石成本4441万元，占37%;开发成本2382万元，占19.9%。 　　福寿园招股书显示，自2010年起的4年中，土地成本占比分别为4%、6%、10%、9%。福寿园的土地成本为何如此低呢? 　　2001年前，公墓用地属于国家划拨土地的范围。而划拨的土地，必须是有特殊用途的，但对其使用的年限和价格并无明确的规定。 　　福寿园招股书上称，其大部分的土地在很久之前买入，当时的土地成本很低。比如，占地面积40万平方米的上海福寿园，土地性质为划拨土地，原土地收购成本每平米只有190元;占地面积30万平方米的河南福寿园，土地性质为批售土地，原土地收购成本每平米只有44元。 　　据安信国际2014年调研报告，近几年，墓穴的占地面积大幅下降，但是单价并未降低，甚至还可能提高。福寿园的双穴墓价格在17万~18万元，原来有3平方米，现在只有0.6平方米左右。另外，销售墓地之外，还有相关的墓地维护、刻字烫金、花盘出租等收费业务。每年的持续维护费用在千分之三左右，通常10年付清。《每日经济新闻》记者在重庆白塔园采访期间，有工作人员介绍，据他了解，白塔园的土地性