浅议土地使用权取得时间的界定.doc

浅议土地使用权取得时间的界定 一、土地使用权取得时间的争执及评析 人们凭借对现行有关法律文件的理解，土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点，认为下列日期为土地使用权取得的时间： 其一，政府依法批准建设用地的日期。 其二，国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。 其三，国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。 其四，交地日期，即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。 其五，土地使用权登记发证日期。 关键要明晰“土地使用权”的含义，顾名思义应理解为“使用土地的权利”，用地单位经依法批准，使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。笔者对上述四种观点作些剖析，意在抛砖引玉。 对第一种观点，应从供地方式区别对待。（1）使用集体土地或划拨方式使用国有土地的，以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。若项目用地的审批时间与建设起始日为同一天，那么，可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间，除此之外，则不然。（2）以出让方式取得土地使用权的，一般情况下有三个不同的日期，即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日，其中政府批准土地方案的时间先于后两者（协议出让方式的，前两者的日期有可能相同），因为土地出让方案经批准后，以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人，需要经历一段时间。因此，以出让方式提供国有土地使用权的，政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。 对第二种观点，也应区别对待。（1）以出让方式提供国有土地使用权的，关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定，即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。”（2）以划拨方式提供国有土地使用权的，依照国土资源部《建设用地审查报批管理办法》，国土资源部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》，其内容包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等，它的法律地位与《国有土地使用权出让合同》相同，二者实体内容相近，但《国有土地划拨决定书》没有规定交地日期。 对第三种观点，笔者持不同意见。以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权，从法律程序上看，应当经过有权人民政府批准土地出让方案、招标拍卖挂牌程序、签订土地使用权成交确认书等三个程序。因此，成交确认书的签订日期是确定中标人或竟得人的时间。成交确认书签订后，国土资源部门与中标人或竞得人签订《国有土地使用权出让合同》。 对第四种观点，笔者持赞同意见。《建设用地批准书》记载了用地单位建设期限，该“期限”有三个含义，一是在规定的期限内建设工程应竣工，国土资源部门对规定期限内土地开发建设情况进行监督检查，监督其有否涉嫌闲置土地、改变用途、超面积用地等。需延期建设的应报经原发放批准书的国土资源部门同意。二是《建设用地批准书》悬挂在施工现场，示意该用地已获有权机关批准。三是规定了建设的起始日，也就是说，建设单位可以使用土地，即在“起始日”获得了土地使用权。 对第五种观点，笔者持不同意见。首先，从土地登记性质看，土地登记是行政确认，即对土地权利人的所有权、使用权及他项权利进行确认，其程序是设置在权利人拥有或取得土地权利后，即农民集体拥有土地所有权，土地使用者获取土地使用权后，有权机关依照有关规定予以登记。其次，从土地登记实体内容看，《福建省土地登记条例》第七条第三款规定的土地登记内容含有土地取得时间：“土地登记记载了土地权利人名称、权属性质、权属来源、取得时间、使用年限、变化情况以及土地的位置、等级、面积、用途、界线等事项。” 因此，土地使用权登记发证日期不是土地使用权取得的时间。 二、现行法规政策及法律文书对土地使用权取得时间的规定 国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》：“土地使用者……依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。” 国土资源部、国家工商管理局《国有土地使用权出让合同》范本规定：“本合同项下的土地使用权出让年期××年，自出让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续，出让年期自合同签订之日起算”；“受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。” 国土资源部令第3号《建设用地审查报批管理办法》规定的“向建设单位颁发《建设用地批准书》”中建设期限的起始日。 《土地登记审批表》中“基本情况调查结果”栏包括“使用期限”、“终止日期”。《国有土地使用证》记载了土地使