6第六章工程合同总体策划与谈判汇编.ppt

(三)代理型和风险型CM模式 CM模式有两种常用的组织方式。 1、代理型模式，CM经理是业主的咨询商和代理商，业主和CM经理的服务合同采用 固定酬金加管理费（即成本补偿合同）办法，业主在各施工阶段和承包商签订 工程施工合同。 2、风险型模式，CM经理同时也担任施工总承包商的角色，在英国称为管理承包。 能够进行风险型管理的CM公司通常是从过去的大型工程公司演化而来的，来自 咨询设计公司的CM经理往往只能承担代理型CM。目前为了适应市场的要求，许 多工程管理公司已形成独立的公司机构，能够进行任何一种形式的建筑工程管 理。 二、建筑工程管理模式 三、设计-建造工程采购模式 （一）设计-建造模式的组织 设计-建造模式是一种简练的工程项目采购管理模式，FIDIC条件的《工程设备与设计-建造合同条件》和《EPC（设计-采购-建造）交钥匙项目合同条件》都是基于这种项目采购管理模式而编制的。 （二）设计-建造模式的特点 这种采购管理模式在投标和订立合同时，是以总价合同为基础的，设计-建造总承包商对整个项目的成本负责，他首先自己选择咨询设计公司进行项目的设计，然后采用竞争性招标方式选择各个分包商，当然也可以利用本公司的设计和施工力量完成一部分工程。近年来这种模式比较流行，主要是由于可以对各项分包采用阶段发包方式，因而项目可以提早投产；同时由于设计与施工可以比较紧密地搭接，业主能从节约费用、节省时间以及承包商对整个工程承担责任中得到好处。 四、设计-管理工程采购模式 （一）设计-管理模式的组织 设计-管理工程项目采购管理模式，通常指设计任务的承包者，同时受业主委托提供施工管理（监理）服务。这类似CM模式，但更为复杂。在通常的CM模式中，业主分别就设计和施工过程管理签订合同。采用设计-管理合同时，业主与工程师（建筑师、咨询师、监理工程师）只签订一份合同，既包括设计，也包括类似CM服务。 （二）设计-管理模式的两种形式 设计-管理模式的实现可以有两种形式。 1、业主与设计-管理公司和施工总承包商分别签订合同，由设计-管理公司负责设计并对项目实施进行管理。 2、业主只与设计-管理公司签订合同，由设计-管理公司分别与各个单独的承包商和供货商签订合同。这种方式可看作是CM与设计-建造两种模式相结合的产物，这 种方式也常常用于承包商或分包商阶段发包方式，以加快工程进度。 五、BOT采购模式 （一）BOT模式的运作程序 BOT即建设-运营-移交模式，用于基础设施建设工程。它的运作程序如下： 1、项目的提出与招标。拟采用BOT模式建设的基础设施项目，由政府审批，委托 咨询公司进行可行性研究，通过论证颁布特许意向，准备招标文件，公开招标。 2、项目发起人组织投标。项目发起人一般是有实力的咨询公司和大型工程公司的 联合体，它们申请资格预审，并在通过资格预审后购买招标文件进行投标。 3、成立项目公司，签署各种合同与协议。中标的项目发起人就是项目公司的组 织者。项目公司参与各方一般包括项目发起人、大型承包商、设备和材料供 货商等。有时当地政府也入股。此外，还有一些不直接参加项目公司经营管理 的独立股东，如保险公司、金融机构等。项目发起人首先和政府谈判，草签特 许权协议；然后组建项目公司，完成融资交割；项目公司与政府正式签署特许 权协议。获得项目建设和经营的特许权之后，项目公司成为业主，它通过招标 ，与承包商谈判签订施工合同、设备和材料供货合同、工程监理合同、运营养 护合同、保险合同、专业咨询合同等。 4、项目建设和运营。这一阶段，项目公司就是业主，它的任务主要是保证项目 的顺利实施和资金支付；项目部分或全部投入运营后，从运营收益中向金融 机构归还贷款和利息，向股东分红。 5、项目移交。特许期满，项目公司将BOT项目移交政府。 （二） BOT模式的参与方及其职责 BOT项目的主要参与方有政府、项目公司和金融机构。政府是BOT项目的最终所有者，其职责为确定项目，颁布支持BOT项目的政策；通过招标选择项目发起人；授予BOT项目特许权；批准成立项目公司；签订特许权协议；对项目宏观管理；特许期满接收项目；项目移交后的运行。项目公司主要职责有：项目融资；项目建设；项目运营；组织综合项目开发经营；偿还债务（贷款、利息等）及分配股东利润；特许期终止时，移交项目与项目固定资产。金融机构则负责融资。 五、BOT采购模式 第三节 工程合同谈判 （一）谈判的重要性 招标是要约邀请，投标是要约，定标是承诺。定标之后，业主