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房 地 产 市 场 文/孟勉 谈中低收入阶层住房供给问题 【摘要】本文在分析自1998年兴建经济适用房以来中低收入阶层房价收入比变化情况的基础上，指 出了将经济适用房作为中低收入者住房主要供给源的缺陷。进而根据四象限理论和过滤现象论证了将 U R 存量市场作为中低收入者住房主要供给源的合理性，并据此构建了中低收入家庭住房供给模型。 B A N D 1998年7月，国务院下发《关于进 一、1998年以来经济适用 长期在福利分房政策的荫护下对商品 E V 一步深化城镇住房制度改革加快住房 房市场的高价位视若无睹；另一方面， E 房建设的实际效果分析 L 建设的通知》，取消住房实物分配，逐 开发商、政府在尽情地分享着高价位 O P M 步实行住房货币分配；提出了建立以 商品房市场这块有着巨额利润的诱人 E 自1984年我国住宅经济进入从计 N 经济适用住宅为主的多层次住宅供应 蛋糕。越炒越高的地价、名目繁多的摊 T 划经济到市场经济的转轨时期以来， 体系，即高收入家庭租购市场价商品 派费、飞涨的搬迁安置费使房地产业 房，中低收入家庭购买经济适用房，最 住宅市场一直是在一个“小市场、高价 成为很多地方第二财政的同时，也形 位”的环境中成长。一方面，工薪阶层 低收入家庭承租廉租住宅,从政策的高 成了成本刚性。随着高档住宅这块蛋 度确立了经济适用房在住宅产品中的 糕越变越小，我国住宅市场的畸形发 重要地位。但几年来经济适用房的发 展最终导致了供需结构的严重不对称。 展情况并不尽如人意，户型过大、价位 当时住宅市场的供求曲线如图1所示， 过高、经济适用房不经济的现象在全 A点为供给曲线S0的最低点，低于A点 国普遍存在。冰冻三尺，非一日之寒。 便没有供给，S0与D0没有相交，在A 经济适用房最终修得正果并非简单地 点时房屋价格为P0，房屋供给量比需 缩小户型、控制价位和严格审查购房 求量大Q0-Q1。 者资格的问题，这里有更深层次的市 为了进一步激活我国房地产市场， 场因素有待探索。 1998年中央政府开始实施货币分房政 房市场规模，可以使更多的中低收入 场必然带动商品房市场繁荣。只要商 住房”，降低消费门槛，使更多的人进 者进入市场，扩大社会住房保障范围， 品房市场和经济适用住房市场同步发 入消费市场，逐步树立梯级消费的观 使社会协调发展；优化住房资源配置， 展，一级市场和二级市场协调运作，我 念；而且不但在高、中、低收入者之间 提高我国存量房地产利用水平，增加 国住宅产业就能保持健康、稳定的发 形成梯级消费，同时还在广大的中低 住房的使用效用；随着规模扩