房地产复习51.docx

一、政策解读?中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：说明了本政策的三个目的，前两项具体，后一项概括，侧重于正常居住性需求。一、加大对保障性安居工程建设的金融支持鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。一是银行信贷如何支持，包括棚户区和保障房；二是开发性金融如何支持，只涉及棚户区，开发性金融和财政有关，实施主体包括政策性银行。就是说，未来棚户区改造由商业银行和财政共同支持，保障房主要由商业银行支持。二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。这部分是最受关注的，主要有这么几个意思：1、重申首套普通住房最低首付3成，利率7折。之所以说是重申，因为利率最低7折是2008年10月定的，首付最低3成是2009年定的，至今未变。所有，这次政策后能否享受7折利率，要看各家银行。2、家庭有1套房并且还清这套房贷款的，再买普通商品住房可视同首套房贷款，即“3成7折”，这里说的是“普通商品住房”，应意味着不包括保障性住房（如自住型商品房）。现在能享受首套房贷款政策的购房家庭3种情况：家庭无房、家庭1套房贷款已还清、家庭1套房无贷款（虽本次未明确说，但我认为也应该包括）。注意！以上内容只适用于“普通住房”！3、在已取消或未实施“限购”措施的城市（即北上广深，广州据传也快取消了），只要还清所有贷款，就可以再次申请贷款买房（不限于普通住房），首付和利率由银行定。4、这段最后一句话让很多人以为限购取消了，其实是误读。“符合政策条件的非本地居民”指的是具备在当地购房资格的非本地户籍人员，如北京的要求是“持有本市有效暂住证且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭”。银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。属于套话，具体还得看各家银行怎么办。三、增强金融机构个人住房贷款投放能力鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。这条关注人不多，但却很重要，为银行以后发展房贷的资金来源指出了新方向。现在银行个人住房贷款的资金来源于吸收的存款，这样会存在三个问题：一是利差较小。目前5年以上贷款基准利率6.55%、八五折5.5675%、七折4.585%，而1年贷款基准利率6%。显然，银行从利润考虑，必然倾向于发放高利率贷款，压缩低利率贷款。二是期限错配。目前商业银行存款近一半是活期，一年以内存款占比很大，而房贷一般是二三十年，对商业银行的流动性管理是巨大的挑战。三是存贷比约束。政策规定银行的存贷比不得高于75%，现在已有不少银行存贷比超过70%，而且今年存款下降的压力很大，银行信贷额度紧张，更加惜贷。如果通过MBS或者专项金融债，就可以显著缓解以上三个问题，相当于把个人住房贷款的资金来源和资金运用独立于传统的存贷款体系之外。这里恐怕还有一个伏笔，就是此种模式如果成功，个人住房贷款就可以不再通过银行，而成立专门机构运营。四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。简单说就是为开发商输血，防止烂尾，避免房地产市场系统性风险，但支持是有条件的。一是开发商要“资质良好、诚信经营”，就是不能有违法违规行为，不能偷税漏税；二是支持“有市场前