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澳门特别行政区土地法中的长期租借制度 摘要：澳门特别行政区土地法长期租借制度建立在两大理论基础之上：其一为传承自罗马法的永佃权概念在葡萄牙法语境下的变异；其二为中世纪注释学派关于dominium directum与dominium utile的区分。在弄清渊源的问题后，发现dominium directum与dominium utile的区分与现代葡萄牙和澳门特别行政区民法所接受的物权概念是不相容的。当物权概念被采纳为民法典制度建设的基石后，土地法的长期租借制度即成了无根之树。 关键词：土地法；永佃权；长期租借 一、澳门特别行政区土地法中的长期租借制度概述 “长期租借”是1980年澳门特别行政区土地法中一个较为特殊的制度。它所规范的是土地批给的一种方式，可是由此而产生的权利之性质却经常在学说上引起争议。葡萄牙学者一直认为，租赁批给所产生的权利属“永佃权”。①可是永佃权制度在20世纪７０年代已经被废止，因而现行的《葡萄牙民法典》也不再保留永佃权。可是，因为土地问题，永佃权制度却必须在澳门特别行政区保留。问题是，这个制度的具体內容并不清晰，甚至连所使用的一些概念（如aforamento、dominium utile等）的准确含义如何均难以在现有文献中找到清晰和连贯的论述。 在当代葡萄牙学说中，土地所有权人与永佃权人之间的关系是通过dominium directum与dominium utile区分的理论来解释的。可是从渊源上看，永佃权理论与dominium directum、dominium utile区分的理论却有不同的渊源，而且还产生在不同的时间维度，几个概念之间的对接情況并不清晰，因此，很容易使法律的适用者产生疑惑甚至混淆。笔者试图针对上述问题为澳门特别行政区土地法的解释（适用）增加一些参考材料。 二、长期租借（aforamento）如何与永佃权（emphyteusis）挂钩 正如上文所述，葡萄牙学者一直认为，长期租借的承租人所取得的权利属永佃权，但单纯从比较《葡萄牙民法典》（1999年前适用于澳门特别行政区的部分）的永佃权制度与澳门特别行政区土地法所规定的长期租借制度就可发现，条文上既无对接口，两个制度所规范的內容又有较大的差别，所以，实在难以理解葡萄牙学者根据什么作出这样的论断。笔者认为，答案只能从相关概念在葡萄牙法的演变过程中寻找。 近代法所指的“永佃权（emphyteusis）”一般以优斯丁尼罗马法为起点。然而，罗马法的永佃权本身有更为长远的历史。从词源上看，emphyteusis一词起源于希腊文，可以解释为种植的意思。这种主要用于农地利用的长期或永久租让制度早在希腊古代就已经存在。罗马占领希腊以后，上述制度继续在民间得以保留，并最终被罗马法继受。被继受后的emphyteusis的结构发生了变化，限缩为仅仅指有期限的农地租让。西元3世纪末期(即冈士坦丁时期)，一些富有的罗马家庭由于其卓越的经济及社会地位，吸引了大量周边的居民围绕庄园作为生活及经济活动的中心。这些家庭于是以永佃权的方式向国家租用大面积的土地，然后分租给个体耕户。②罗马帝国或其行省亦落得通过这一制度将未开垦的土地出租给个人。本来当租期结束时，出租方可以提高租金或收回土地，但是在实践中，帝国的皇室经常在租期结束后并不收回土地，于是永佃权人的权利渐渐地变成永久，而且也不负担增加租金的义务。 西元4世纪中期，永佃权发展成一种永久的租让，并与原来罗马法的另一种永久租让ius perpetuum结合为一个制度，统一称为“永佃权（emphyteusis）”。③罗马法学家曾经对于永佃权的性质到底属于买卖还是租赁有过疑问，但是在东罗马帝国的zeno大帝通过立法说明永佃权人与所有权人的关系是一种新的合同类型以后，上述疑问就基本消除了。在优斯丁尼法中，永佃权制度得以进一步完善。永佃权人获得了很多原本属于所有权人的法律救济，④而在继承、转让等方面均与其他的合同有所不同。 在葡萄牙尚未立国之前，居住在依比利卡半岛的“卢济搭尼亚”先民曾经被西哥特人统治。⑤有学者认为，在西哥特法中，已经有类似于罗马法永佃权的关于土地永久租赁的规定，两者的差别只是在于名称而已，⑥但是这个观点也受到另外一些学者的质疑。⑦ 无论如何，永佃权或使用其他名称的永久租赁制度在葡萄牙一定是有久远渊源的。在12世纪初期，葡萄牙脱离里昂王国独立，但是很多11世纪及12世纪初由里昂王国（尤其是地方政府）制定的法律却依然有约束力。⑧在这些规范中，大部分是与土地有关的“法令（foral）”或“特许书状（carta de foral）”。⑨最初的特许书状表现为一种集体的农业开发合同，又称为“聚居地特许书状（carta de povoao）”，其内容非常简单，主要是国王或领主希望鼓励人民到荒芜的地方居住，又或者为某些地区