个人理财规划-第五课.ppt

2.應負擔的費用 各項支付費用是否符合成本，若成本不符只省下蠅頭小利，則不必考慮房貸搬家。轉貸費用如下： 鑑價費用：可以一件5千元估計。 代償費用：銀行收取範圍多在5千元至1萬元間。 代書費用：設定費3,500元、塗銷費1千元，合計4,500元。 設定規費：轉貸金額的0.12％。 原有房貸提前償還的違約金：視契約而定，若貸款未超過所規定的最短年限，提前解約需賠償1個月以上本利平均攤還額的違約金，甚至有以本金餘額3％計算者，轉貸前最好先向原貸款銀行問清楚。 3.轉貸額度 銀行重新估價後的轉貸額度與原貸額度的差異可能高達三至四成，是否可達到理想的額度，也要列入考量。雖然利率較低，如果轉貸的額度遠低於原來的額度，還要另外再籌一筆錢來還原貸款的話，若籌款有困難，只能回頭希望原貸款銀行能降低利率。 房屋的現值往往影響轉貸所能獲得的貸款額度。如果當初購屋時為整批預售屋，銀行並未鑑價，而是直接以房價的七成、八成貸放，在轉貸時幾乎都面臨「借新還舊」價款不足，而必須自掏腰包補足缺口的狀況，因此手上有沒有足夠的閒置資金，是轉貸時需考量的重點。 4.是否為部份優惠利率的組合貸款 政府的低利優惠不能帶到第2家銀行，所以如果轉貸的話，此項優惠不能再適用，因此要算出平均利率，再與別家銀行的利率相比，若還是利率較高，則可以考慮轉貸。如2百萬元是3.15％，3百萬元是8%，平均利率約為6.06％，若其他銀行利率低於5.5％，即可考慮轉貸。 5.新舊貸款的還款彈性 有時候舊貸款已過了最低貸款年限，可隨時提前還款，不會有違約金，而新貸款利率雖較低，卻規定幾年內只能還利息，不能還本金，或是頭幾年提前還本金時會有違約金。 這個規定影響很大，因為若能提早還本金，利息可能可以減少十幾萬元。因此衡量自己未來數年的現金流量，若可能有大額本金還款的話，還是留在可隨時還款的舊房貸划算。 購屋區段選擇 比較兩個方案，一是市中心公司旁住宅，40坪單價25萬元，總價1千萬元。一是郊區住宅，同樣是40坪，單價15萬元，總價6百萬元。若購屋的年成本率一樣為房價的5％，市區住宅每年成本為50萬元，郊區住宅為30萬元。 但是市區住宅可步行上班無通勤成本， 郊區住宅通勤成本＝汽油費＋停車費，若每月1萬元，1年12萬元。因此住與行的成本相加，市區住宅只比郊區住宅每年多出8萬元。此時還要評估通勤的時間成本是否值得。 判斷房價走勢的總體因素 即使是自住型購屋者，也要了解房價的可能走勢，拿捏購屋時機。影響不動產價格的總體因素如下： 一、需求面因素 二、供給面因素 一、需求面因素 （1）人口結構轉變－現代人生養子女數目比過去少或人口外流大陸、或移民國外等。 （2）購屋能力轉變－景氣差失業率高時，整體購屋能力降低。 （3）資金流量轉變－股市與房市資金有代替效果或開放外資投資房市。 （4）利率走勢－利率走低加上政策性優惠貸款，可刺激自住型房地產的需求。 （5）購屋觀念轉變－現代年輕人較無非購屋不可的觀念。 二、供給面因素 （1）歷年未出清之餘屋。 （2）政策的轉變－如實施容積率前的搶建，土增稅減半後的賣壓。 （3）趨勢的轉變－加入WTO後農產品過剩，農地釋出增加供給。 （4）低價供給的衝擊－房貸違約高，法拍屋大增，有價格破壞效應。 （5）區位的相對供給－房地產非標準化產品，若某社區個案極獨特，無替代性產品可競爭時，價位可能遠高於市場行情。 5-3 自住房屋貸款規劃 一、房屋貸款的型態 二、房屋貸款的計息方式 三、房貸換貸款銀行的決策考量 房屋貸款的型態 對於現在有房貸負擔的人來說，每月攤還的房貸本息支出可能是月現金流量中最大的一筆支出，有時甚至佔月所得的三分之一。 利率高低是借款人考慮房貸來源的重要因素，不過利率低並不代表房貸負擔低，不同型態的借款人有其適用的房貸種類，說明如下： 一、到期還款型 二、提早還清型 三、隨借隨還型 四、貸款組合型 五、超額貸款型 六、指數型房貸 七、抵利型 一、到期還款型 借款人每月的現金結餘若勉強僅可湊足繳房貸本息，沒有能力提前還款。 此時可選擇利率較低，但必須鎖定貸款額幾年不能提前還款，否則會有違約金的房貸。此對銀行來說可確定房貸利潤，對借款人來說也能得到低利率好處。 二、提早還清型 常有額外的收入來源，或收入起伏大的業務工作者，可選擇繳款有彈性，可依當月收入多寡選擇多繳或少繳，沒有提前償還違約金規定的貸款。即使利率較要鎖定幾年的房貸為高，由於可提前好幾年還清，房貸總負擔可能更低。 三、隨借隨還型 以房地產設定額度，動用本金時才支付利息，可掌握投資時機，因此又稱為理財型房貸。 此類房貸利率較一般房貸高，但以日計息，實現投資利益時可隨時償還；因此只要運用投資得當，隨借隨還，理財型房貸的利息並不會成為很大的負擔。 什麼是理財型房貸？ 理財型房貸是