中原地产红皮书2011京津卷第11课北京限购卫星城受追捧.PDFVIP

《中原地产红皮书201 1》京津卷 第 11 章 北京 “限购”卫星城受追捧 北京中原市场研究部 宋勤玉 北京市区的高房价使许多原本打算在京置业的人将关注的目光转向了北京周边，而环北京城镇带房价则是相对的价格洼 地。随着环北京城镇带经济发展，基础设施的进一步完善，高速、公交的快速通达，越来越多的人到这些地方置业。尤其是 近两年，北京市住宅市场调控政策紧密，加息、“限购”等严厉的购房条件把一部分刚需自住的购房者挤向了廊坊市区、燕郊、 香河、固安、涿州等邻近北京市的河北区域的卫星城镇。 11.1 北京卫星城的兴起 11.1.1 北京房地产市场的郊区化 近年来北京市中心城区土地开发几尽完毕，土地开发正逐渐向郊县区域扩展，北京市中心区和次中心区土地供应量逐渐 减少，而郊县区域的土地成交比例逐渐上升，2009 年北京市郊县城区土地供应量为 1681.82 万平方米，占比86.4% ；2010 年郊区土地供应量为2696.29 万平方米，占比达到了89.9%。此外，从近年来北京市新建住宅成交中我们也可以看到，2009 年北京市次中心区新建住宅成交占据绝大比例，而随着城市开发郊区化的逐渐延伸，郊区新建住宅供应量加大，市场成交中 次中心城区占比开始缩小，郊区化延伸的现象愈发明显。 随着城市化进程速度的加快，北京郊区化已经不仅限于本行政区域范围内了，未来的郊区化进程将覆盖与北京接壤的河 北中小城市，促进这类城市房地产市场的发展。 表 11- 1 北京市土地成交分布表 （2009—2011 年7 月） 2009年 2010年 2011年（1-7月） 城区 地块宗数 总面积（万㎡） 地块宗数 总面积（万㎡） 地块宗数 总面积（万㎡） 中心区 2 1.29 1 0.25 0 0 次中心区 48 264.18 36 303.18 23 132.09 郊区 193 1681.82 238 2696.29 107 974.34 数据来源：北京中原市场研究部 图11-1 北京市新建住宅成交分布走势图（2009 年1 季度—2011 年2 季度） 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 10Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11Q1 11Q2 中心城区 次中心区 郊区 数据来源：北京中原市场研究部 11.1.2 卫星城的快速发展 自2010 年以来，楼市调控政策密集出台，在加息、“限购”等的压力下，许多人将置业的目标投向了北京周边。环北京 城镇带因房价较低，到市区的通勤时间在 1 小时左右，故受到购房者的欢迎。随着环北京城镇带经济发展，基础设施的进一 步完善，卫星城镇与北京市中心的交通发展愈加便捷。 由于通勤时间的缩短，卫星城市的房地产市场越来越受到投资者热捧及部分在京工作购房人士的青睐。近几年房地产市 场供应增加迅速，分流了部分北京市的购房群体，同时也有效的满足了那些在北京买不起房、买不了房的刚需自住者。以交 《中原地产红皮书201 1》京津卷 通为导向，根据北京大外环高速的规划，选择从地理与北京接壤的城镇，廊坊、燕郊、香河、涿州、固安等城市中经过，必 将带动上述城镇的房地产市场快速发展。 图11-2 北京市卫星城镇分布图 数据来源：北京中原市场研究部 11.2 卫星城的房地产市场概况 11.2.1 廊坊市