[大规模]20051010鲁能麦岛营销执行投标报告.pptVIP

鲁能麦岛营销执行投标报告 谨呈：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司 目 标 目标分解 问 题 市场消化量分析 营销的目标 核心问题 世联观点及解决方案 整体概念 ——鲁能-麦岛项目 整体概念 ——鲁能-麦岛项目 客户渠道 ——扩大客户影响 客户渠道 ——扩大客户的层面 关于价格的观点 价格策略世联案例研究 价格策略世联案例研究 价格策略 建议本项目一期启动部分联排及资源较差的高层，小高层部分； 利用联排产品建立价格标杆，站位青岛一线豪宅； 利用资源差的高层，小高层低价入市，充分给到一期客户利益，建立其升值的信心； 关于包装的观点 区域资源霸占 建立边界标识 核心价值展示---国际化的商业街 关于展示的观点 特色展示中心 海岸线展示 海岸生活展示 工程样板房 关于启动的观点 关于销售手段的观点 销售手段 ——分析客户，实现成交 销售手段 ——分析客户，实现成交 销售手段 ——分析客户，实现成交 销售手段 ——分析客户，实现成交 世联顾问服务团队和品质管理 世联团队优势 世联12年同类项目专业实践案例 世联12年同类项目专业实践案例 世联12年同类项目专业实践案例 世联顾问服务的品质管理 1、三次三级四点评审制度 三次评审 市场调研评审、核心成果评审、最终报告评审 三级评审 项目组自评、顾问部执委会评审、世联中国评审委员会评审 四个层次判断（四点） 市场调研、项目定位、项目发展战略、项目发展策略 2、成果鉴定 三次三级评审通过 技术总监签字认可 行政部门加盖公章 提交成果客户反馈 世联顾问服务的品质管理（续） 项目执行委员会介绍 项目执行委员会成员 陈劲松 公司董事长 罗守坤 集团 总经理 周晓华 公司董事副总经理 邢柏静 估价顾问部总经理 宋春生 估价顾问部副总经理 范 莹 顾问事业部副总经理兼技术总监 刘康宁 估价顾问部副总经理 项目执行委员会职责 公司资源调配 顾问报告评审 服务品质监督 项目组主要成员 刘康宁 曹东 邹洲 世联顾问营销服务主要内容和月费标准 报告回顾 报告回顾 我们回答了什么 THE END 国际公寓区 15万平米 回迁区 酒店 公建、 商业 写字楼 酒吧街 洋房（4+1） 4.8万平米 高层、小高层 8万平米 学校 3-4万平米 联排 4万平米 叠拼和洋房 7万平米 独栋别墅 2万平米 小高层和高层 15万平米 准豪宅区 高档区 观点4：整体包装 标识项目自我、建立区域价值高度、吸引客户 鲁能海湾国际城 目的 区域价值的重新定位； 项目资源的充分表达 方式 在进入区域的各主要路口及重要场所（如海洋公园）设置项目信息，霸占整个区域； 通过广告牌，导示系统确定领域，确认区域属性； 指导客户项目所在区域； 目的 体现项目整体区域概念，向外人诉说“这里是我的地盘”； 建立项目形象，树立独有风格； 不可忽视广告效应 既是边界的标志也是形象的标志。 设置原则： 体现海滨风格、国际化 和高档次 消费者能感受到未来生活 要求： 商家名单已挂好 商业海报 商业街装修完成 。。。 观点5：现场展示 01 02 03 04 05 项目价值与生活品质的表达 是持续高速销售实现的支撑 设置目标： 制造新闻，吸引客户 建立标志，展现风格 表达生活方式的不同 方式： 展示资源，展示生活，展示价值，展示感觉 。。。 设置目标： 最宝贵的资源财富 方式： 确定海岸布置的主题； 海岸标识鲜明、统一 充分发挥海的艺术价值 。。。 海 设置目标： 让客户客观的看到未来海岸生活的方式，体现尊贵、价值、品质 打造比肩国际的中国海岸生活 方式： 海岸生活氛围的营造 海岸生活体验中心 设置目标： 品质的充分展示 方式： 事实说明一切 观点6：启动模式 启动模式 资源启动 中心启动 现金牛启动 差异化启动 鲁能启动模式 启动目标 实现持续高速销售目标 建立充分的竞争优势 建立轰动效应 火爆地块 启动方式 产品提升速度 以资源为背景 差异化制造新闻 中心引爆 现金牛+资源+差异化+中心 鲁能采取—— ——综合启动模式 操作方式： 以形象推广为背景，结合两个大事件，最大程度的展现项目实力、提高知名度 价格标杆产品为导向，实现持续高速销售的目标 以海岸资源结合项目高端产品及商业配套，火爆项目地块 观点7：销售手段 01 02 03 04 05 营销实践： 精准制导目标，针