建筑业营改增政策难点解析 - 四川省国家税务局.ppt

房地产业营改增政策大辅导 成华区国家税务局 二O一七年五月 前 言 第十二届全国人民代表大会第五次会议第三次全体会议召开。会前，国家税务总局局长王军在“部长通道”上表示，今年将会有四个“增效剂”推动“营改增”发挥作用，让企业更有获得感。 第一，时间上增效。四大行业推进“营改增”的时间比去年多四个月。 第二，抵扣上增效。去年新增不动产抵扣按规定抵扣了60%，今年要把剩余的40%接转过来。 第三，税制上增效。增值税税率由四档减并为三档。 第四，政策上增效。税务总局会同财政部根据“营改增”推进情况，适时、适当完善“营改增”相关政策。 深化“放管服” 一是在简政放权上做好“减法”。税务总局将公布自己的权力和责任清单，晒出权责“家底”，接受社会监督，也请媒体的朋友们加强监督。 二是在后续管理上做好“加法”。我们将加大涉税信息共享共用的力度，将加大税收社会共治的力度，将加大纳税诚信体系建设的力度，让诚信者一路绿灯、让失信者步步难行。 三是在优化服务上做好“乘法”。加快电子税务局建设步伐，让纳税人多跑“网路”少跑“马路”。加快纳税人实名办税步伐，信息一次录入，时时处处便利。加快发票的领用和代开线上办理步伐，既方便纳税人抵扣，又节省办税人时间，等等 目 录 房地产业难点问题解析 房地产业难点问题解析 一、 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 二、房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 三、房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 三、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： （一）应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% （二）适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 四、房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 注：财税〔2016〕140号 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 注：国家税务总局公告2016年第86号 五、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 六、房地产开发企业对取得的土地分期进行开发，其对老项目选择简易计算方法纳税，对新项目按一般计税办法纳税。企业支付的土地价款如何在老项目和新项目之间进行分摊？ 解读：房地产开