园区开发与经营企业信用评级方法.pdfVIP

Uang 远东资信信用评级方法 Far East Credit Rating Rating Methodology 中国园区开发与经营企业 信用评级方法 上海远东资信评估有限公司 二〇一六年九月 远东资信 评级方法 摘 要 我国园区开发起始于 20 世纪 80 年代，经过 30 多年的发展，目前已形成数量众多、产值初具 规模的经济发展承载主体。园区开发与经营企业主要承担园区的基础设施建设、土地整理、招商 引资等职能。园区开发具有投资规模大、开发周期长、业务环节复杂等特点，要求园区开发与经 营企业具有较强的综合开发能力。 企业特征的不同决定了影响该企业信用状况的因素有所不同。本评级方法旨在帮助受评对象、 投资者以及其他相关机构理解上海远东资信评估有限公司（以下简称“远东资信”）在评估园区开 发与经营企业信用状况过程中考虑的风险因素及评级思路。需要指出的是，由于确定最终级别的 因素可能会因各园区开发与经营企业的具体情况不同而有所区别，本评级方法未涵盖远东资信在 评级时所考虑的所有因素，但包括了会对园区开发与经营企业信用状况产生重要影响的关键因素。 远东资信对园区开发与经营企业主体信用评级的核心是向投资者揭示被评对象的违约风险，采用 宏观与微观相结合、定性与定量相结合的方法，在着重对受评对象自身运营管理、财务状况等考 察的基础上，同时考虑外部支持因素，由此判断受评对象未来的偿债能力和偿债意愿，并最终确 定其信用等级。 在评级时，远东资信考察的一级评级要素包括：宏观经济环境、区域经济环境、园区经济环 境、管理与战略、财务分析、外部支持等。其中，园区经济环境主要考察园区战略定位、园区区 位优势、园区产业结构、园区规模及入园企业情况、招商引资情况、配套服务质量等；财务分析 主要考察会计信息质量、资本结构、资产质量、盈利能力、现金流、财务弹性、或有事项等。 2 远东资信 评级方法 一、行业界定 园区(开发区)指的是在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础 设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类 型、特定产业集群的内外资企业投资入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集 结并向外围辐射的特定区域。 本评级方法所指的园区开发与经营企业是指承担园区（开发区）基础设施建设、土地整理、 招商引资等职能，通常以工程建设、土地出让金返还、政府补贴及物业租售等为主要收入来源的 企业。对于从事园区（开发区）开发与经营的城投公司的评级，适用于远东资信关于中国城投公 司信用评级方法。 适用于本评级方法的园区开发与经营企业是指：1、园区开发与经营业务的营业收入占企业总 营业收入的比重大于或等于 50%；2、没有一类业务的营业收入比重大于或等于 50%，但园区开发 与经营业务收入比重均比其他业务收入比重高出 30%；3、不满足以上两种情况，但综合考察企业 的运营模式、资产结构、收入和利润结构，判定该企业园区开发与经营特征明显。另外，由于中 国园区开发与经营企业在开发模式、盈利模式等方面与其他国家同类型企业存在较为明显的差异， 因此，本评级方法仅适用于中国园区开发与经营企业。 二、行业特征 （一）园区开发模式呈现多样化 我国园区开发一般主要分为四种模式：（1）产业园区开发模式。即以政府为主导，根据城市 规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的 产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。（2）主体企业 引导模式。即在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立 的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、 出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。（3）产业地产商模式