七小地块估算与评价4.21.docVIP

第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算依据1、《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日实施）；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、《辽宁省土地管理条例》；4、2008年辽宁省建设工程计价依据；5、类似工程技术经济资料；6、工程建设其它费用建设单位管理费依据财政部财建[2002]394号规定分档计算；建设工程监理费：依据建设部[2007]价费字670号文件《工程建设监理收费标准》执行；工程勘察设计费：依据建设部计价格[2002]10号文件《工程勘察设计收费标准》执行；招标代理服务费：依据国家计委计价格[2002] 1980号文件《招标代理收费标准》执行。 环境影响咨询收费，依据国家计委计价格[2002]125号文件《建设项目环境影响咨询收费标准》执行。施工图审查费按1.2‰计算。7、建设单位提供的其相关资料。二、投资估算本项目总投资51313.44万元，其中： 1、工程费用 25457.14万元2、工程建设其他费用 17563.45万元3、基本预备费（8%) 3441.65万元4、建设期利息（7.58%) 4851.2万元详见：投资估算表三、资金筹措及使用计划本项目投资总额为51313.44万元。资金来源：申请发行债券和银行贷款40000.00万元（占总投资80%），期限7年，利率为7.58%。其余资金建设单位自筹（占总投资20%）；建设投资比例为40%、 30%、30%。详见：投资使用计划与资金筹措表。第十二章 财务评价一、经济评价依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》二、主要经济评价指标1、项目计算期 7年2、项目建设期 3年3、项目总投资 51313.44万元4、项目总收入 84011.53万元5、项目总成本 64690.87万元6、销售税金及附加 4400.6万元7、项目净收益 11190.05万元8、总投资收益率 10.96%9、财务内部收益率 10.24%10、投资回收期 5.78年三、收益与成本分析1、项目总收入经测算，项目总收入84011.53万元，其中：住宅销售收入75706.61万元，商铺销售收入8304.92万元住宅销售收入本项目住宅建筑面积178133.2平方米，预计平均售价4250元/平方米。商业销售收入项目建成后，可销售商业建筑面积12276.81平方米，预计单价6500元/平方米。2、项目总成本本项目总成本64690.87万元，主要包括开发成本摊销、经营费用及融资成本，经测算，开发成本摊销为48747.77万元，经营费用合计8363.1万元，融资成本合计为7580万元。（详见利润表）3、税金及利润（1）销售税金及附加根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，本项目所对应的税目销售不动产，应依法缴纳营业税，税率为5%，并以营业税实际应纳税额为基数加收7%的城市维护建设税和3%的教育费附加。本项目总计销售税金及附加为4400.6万元，分年度的营业税金及附加支出情况详见《营业收入和营业税金及附加估算表》。（2）企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，所得税税率为25%。所得税3730.02万元，分年度的所得税支出情况详见《利润表》。（3）利润经测算，计算期内总计利润总额为14920.06万元，总计税后利润为11190.05万元。（详见利润表）四、盈利能力分析本项目建设期3年，资金来源包括申请银行贷款和项目方自筹资金两部分，结合项目现金流量表分析，本项目各项指标如下：1、根据财务现金流量表，计算项目盈利能力，主要指标如下：（1）财务内部收益率（FIRR）FIRR=10.24%（2）财务净现值（FNPV）（折现率7%）FNPV=293.5万元财务净现值大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的。（3）项目投资回收期（Pt）Pt =5.79年（全部投资）小于行业基准投资回收期，投资能按时收回，具备一定的抗风险能力。（4）项目总投资收益率（ROI），是指项目息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。ROI=EBIT/TI=10.96 %本项目各项指标符合相关文件要求。3、项目财务生存能力分析结合本项目资金来源与运用表分析，项目各年累计盈余资金均大于零，因此项目具备较好的财务生存能力，财务上可行。以上指标分析说明项目的盈利能力满足了项目决策的基本要求。五、偿债能力分析项目偿债能力分析是通过借款还本计算表计算项目借款偿还期 及偿债备付率。1、还款资金来源本项目借款本金偿还的主要来源为项目总收入。建设期借款利息计入项目总投资，经营期借款利息纳入融资成本。2、还款