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二、应纳税额的计算方法 （一）计算土地增值税的步骤和公式 第一步，计算收入总额 第二步，计算扣除项目金额 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额 土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额 第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数 第五步，套用公式计算税额。 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 * 土地增值税应纳税额的计算 关于土地增值税的计算的命题， 已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。 * 【例题1·步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率7%,教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5‰）。 已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。 另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年） * 【答案及解析】 （1）确定转让房地产的收入15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为：（3000+4000）×10%=700（万元） ④与转让房地产有关的税金为:15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）×20%=1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925（万元） （3）计算转让房地产的增值额:15000-9925=5075（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率:5075÷9925×100%≈51% （5）计算应纳土地增值税税额： 应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。 * 【配比型——项目配比计算方法归纳】 在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府）房地产的地价成本和建造成本可扣除；未开发以及已开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。 * 【例题·配比型计算】 某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。 在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。 （说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%：教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%）（2010年） * 要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。 （1）计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的营业税。 （2）计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。 （3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。 （4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。 （5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。 （6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。 （7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。 * 【答案及解析】 （1）4～6月应缴纳的营业税=60×5%+14000×5%=3+700=703（万元） （2）4～6月应缴纳的城建税和教育费附加=3×（7%+3%）+700×（7%+3%）=0.3+70=70.3（万元） （3）应扣除的土地成本：应缴纳的契税=6000×3%=180（万元） 应扣除的土地成本=（6000+180）×70%×80%=3460.8（万元） （4）应扣除的开发成本=5800×80%=4640（万元） （5）应扣除的开发费用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（万元） （6）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税