物业经营管理第八章.docVIP

第八章 合同与风险管理 考试的基本要求： 掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。 熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。 了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。 第一节 物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。 就物业管理活动来看，物业管理中的各种合同是开展物业管理工作的基础。物业经营管理活动中物业管理企业提供的一切服务都可以在物业服务合同中体现出来，物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。物业管理企业与其他专营企业之间发生的有关物业管理专项服务的法律关系，最根本的依据在于彼此之间签订的各项合同。收益性物业管理中业主与承租人之间的租赁关系，则要依靠两者之间的租赁合同。 二、物业管理活动中主要的合同类型（熟悉） （1）物业建设单位在开发过程中所订立的合同 土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。 （2）前期物业服务合同与物业服务合同 前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。 物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。 （3）业主所签订的与物业管理活动有关的合同 包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。 （4）物业管理企业（现在称为物业服务企业）与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同 物业管理活动必然要涉及到许多专营的业务，物业管理企业从专业化的角度出发，将这些专营业务通过签订合同承包给各专营公司，因此就形成了与物业管理活动有关的一系列专营合同。具体涉及：垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。 38．物业服务企业与专营公司订立有关物业管理活动的合同属于( C )服务合同。（2010年） A．物业 B．特殊 C．专项 D．前期 （5）物业管理企业与业主签订的主要合同 对以管理服务为主的物业管理企业来说，物业管理企业不负责对物业的出租经营，物业管理企业对物业只有管理权。因此，物业服务合同是这类企业物业管理活动中最主要的合同。 对于经营物业为主的物业管理企业来说，物业管理进行的是出租经营与管理服务并重的物业管理。业主不仅将物业日常的管理服务委托给物业管理企业，还委托其代理物业使用权的经营。对于这类企业来说，租赁合同管理是物业合同管理中的重要部分。 三、物业管理合同（现在称为物业服务合同）的构成要素 在物业经营管理活动中，不论是那种类型的合同，其构成要素主要由如下部分构成： (1)物业描述，旨在界定管理对象及其范围； (2)合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间； (3)管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准； (4)业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准； (5)管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限； (6)物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求； (7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准(包干制)或计算方法(酬金制)，以及该服务费用的支付方式； (8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案做出安排。 第二节 物业服务合同 一、物业服务合同的类型（掌握） （一）前期物业服务合同 根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。 前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中在前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不齐全问题等。 前期物业服务合同具有以下特征： 1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 2．前期物业服务合同具有过渡性 前期物业