万科金色城市成功案例分享-中原.ppt

暗恋事件 方案确定 脚本撰写 挑选美女 定期发帖 媒体选择 现场拍摄 回帖引导 论坛置顶 热贴转载 炒作策略1、在综合网站炒红帖子（大楚网楚美人） 2、转载到地产网站（搜房和新浪乐居） 3、后期评论炒火加各首页推广 炒作步骤 1）：聘用专业写手，在各大网站上用专业的文章对市场进行分析增加客户对市场的信心。 2）：培养学生军团，在各大论坛持续性发布有关金色城市的帖子，营造项目的高关注度氛围。 2）：利用网络各种资源渠道，强势推出金色城市各种信息，保证各大网站首页都出现“金色城市” 的名称，使金色城市的楼盘点击率稳居各大网站的第一名。 学生顶贴团 全能VIP卡 一张融合了武汉吃喝住行，所有优惠的全能型VIP卡，大大增强了VIP卡的附加值，同时让客户获得此卡后能长期持有，作为项目的隐形宣传品 全能VIP卡----隐性价值 免费在合作商家摆放项目资料、易拉宝、台卡等宣传物料，增强项目对目标群体的搜索。 以密度拼高度 1、客户密度 2、渠道密度 3、开盘密度 提前开盘 开盘前三天开放样板房，集中认筹，压迫客户，制造现场卖压 　 一期 二期 三期 四期 认筹 12月16日 3月24日 5月12日 6月22日 开盘 12月19日 3月27日 5月15日 6月25日 为快不破 1、现场直播销控信息，给每位到场客户发价格表，给予客户充足的考虑时间，将签约时客户挞定的繁琐工作提前解决，达到万科对客户满意度的考核工作 2、设置多重繁琐的客户筛选关卡，造成现场热烈的购房氛围 3、16台电脑同步快速销控，缩短选房时间 Thanks for your attention Wish you a good day! 华南区·湖北中原 * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 万科金色城市——以密度拼高度 华南区·湖北中原 2011.7.13 2010注定是不平凡的一年 10月-12月 国五条：严控信贷+逼供应+限购 12月19日金色城市1期开盘4小时600套全部售罄 2011又是严峻考验的一年 1月-2 月武汉限购令升级，市场困难重重 3月27日金色城市2期开盘3小时524套全部售罄 5月15日金色城市3期开盘3小时776套全部售罄 6月25日金色城市4期开盘1小时20分396套全部售罄 逆市神话：6个月4次开盘，全部“日光” 武汉万科最重要的项目，占武汉万科2011年逾30%销售额 四次开盘，四次日光售罄，逆市飘红，重塑市场信心 2296套单位=14万方 武汉2010年单盘销售冠军20万方 半年完成70%销售量 HOW？ % 因为区位？？？ % 区域特征： 交通基本靠走 通讯基本靠吼 晴天一身沙、雨天一身泥 % 因为万科？？？ % 没有售楼处，没有样板房，没有园林展示，一个全行销的项目 % 因为价格？？？ % 新政效果初显威力，两次限购令后新开盘去化率有较快下滑，较10年54%的平均水平将现已锐减至48%。 武汉商品住宅市场新开/加推认购情况走势图 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 春节无 新开盘 1.15 限购令 2.23 限购令 12周 * 11周 10周 9周 8周 7周 * 6周 * * 5周 * 4周 3周 2周 1周 13周 *（3周均） * * 武汉市场：政策趋紧，观望情绪严重，开盘去化率严重下滑 客户语录 “现在买房，朋友都会说我傻！ ” “房价在降，等房价再降些就考虑！” “朋友都没买，我也看看先！” “现在利息那么高，买了也供不起 ！” “要么有钱买不到房，要么有资格没钱买！” 银行态度 “央行一再上调存款准备金率，放款越来越困难” “目前贷款额度都放在了商业贷款上，首套房和二套房贷很难” “信贷额度紧张，房贷审核较严，放款速度周期较长” % 每期开盘均保持200元/㎡递增，并持平于二环线项目长江紫都 各次开盘价格表现 别人疯狂降价，我们逆市涨价 % 因为产品？？？ 除了公摊以外，其它都一样…… 武汉人说万科的产品都是畸形的 到底卖什么？？？ 寻找精神内核 大盘营销必须具有持久的战斗力和旺盛的生命力，需要建立坚实的精神堡垒。 精神内核：未来 做法一：公信助推 二期成交，20%来至房地产专业人士购买 项目一期开盘 湖北中原销售经理级以上全部自愿购买； 湖北中原30%员工认筹 40%的成交客户，第一原因来至对未来规划的信心 中原员工 房地产 专业人士 客户 做法二：小众证言 施生说：销售必须具备传热体的功能 做法三：配套先行、兑现未来 联手武商量贩 4500平米 武商量贩万科金色城市店 预计2013年春节期间正式投入运营 签约华师附小