思达株洲宾馆项目前期定位策划报告.pptVIP

项目开发思考点 项目本身为住宅项目，但住宅不是主要利润点，而又不可抛弃，则应如何创新？ 商业本来为配套，但因价值及利润的最大化，怎么定位其业态。项目地处中心商业区的相对尴尬的微观位置，可借势的地方不多，如何差异化？ 停车及交通组织解决项目商业部分的核心难点。 怎么兼顾政府的期望、开发商的利润和市场的接受与支撑三个方面。 芦淞，对外的桥头堡 Boutique 精品物业五大内涵 1、城市中心、快速干道边，体现速度和效率。 2、Boutique精品住宅与商业办公将满足时尚新贵需求的个性化物业。 3、Boutique精品住宅与商业办公凸显时尚新贵的个性空间，具备酒店、办公、住家、娱乐休闲等多功能。 4、根据业主偏好，提供精细化、个性化的贴心服务。 5、通过独具创意的设计、用材、服务，打造“全程个性精品”。 社区消费人流 本案可做园林的场地非常有限，因此建议走“精致”路线和创意路线，体现“少即是多”的意境，这也是Boutique 的基本内涵。 裙楼与主楼转换层、主楼空中公共空间、屋顶等空中场地设计 “空中花园/泛会所”，让建筑垂直/立体绿化。 在株洲核心区从事商业多年，并有较高资金积累的生意人士； 在株洲市区公务员、企业老板等高端收入人群 生活在区域的高收入群体，热爱并看好该区域； 周边县市及外地热衷投资商铺的专业买家与炒铺群体。 3.4 商业客户定位——购买客户 3 商业部分定位 《株洲宾馆项目前期定位策划报告》 之一《物业规划篇》 共享空间营造关键点： 公共空间 过渡空间 开放空间 Open Space ,Share space,…… 1.1 开放化（Open） 1 建筑规划设计原则及理念 统一化的形象强化视觉冲击力，体现变化而统一的综合体 统一的整体建筑形象 统一中求变化的建筑细部元素 统一的环境设计理念 统一中求变化的景观小品 1.2 统一化(Concordant) 1 建筑规划设计原则及理念 无障碍设计 舒适的休憩空间 多样化的亚空间 自然的过渡空间 人文关怀体现于建筑设计的细节 1.3 人性化(Humanitic) 1 建筑规划设计原则及理念 精细化追求是品质感的体现之一 精细化于环境 精细化于建筑 1.4 精细化(Refined) 1 建筑规划设计原则及理念 项目用地红线图 2.1 项目经济技术指标 2 功能规划布局分析及示意 6 容积率 10857 建筑占地面积（平米） 22152 地下车库面积（平米） 4322.8 公建（平米） 22680 酒店（平米） 50042 商业建筑面积（平米） 120822.6 住宅建筑面积（平米） 197867.4 总建筑面积（平米） 32977.9 规划总用地面积（平米） 规划指标 2.2 总体功能布局示意 2 功能规划布局分析及示意 3F 车行入口 商务楼主入口 次入口 3F 商务公寓 小区主入口 2F 主题定位——城市复合体 地块环境——现代与旧房 客户特征—— 时尚、新贵 现代简约风格（偏公建） 造型个性 色彩个性 细节个性 3 整体建筑风格建议 4 整体园林风格建议 裙楼空中花园：景观性、参与性、休闲性 著名商业建筑师Jerde ： 商业建筑设计理念 —— 空间超过建筑 依托于区域的休闲与商务氛围，服务于区域办公及居住休闲的娱乐主题商业 休闲商业对空间提出更高的要求 5 商业物业规划建议 5.1 商业档次及空间要求 一层商业高度控制在6米 二-三层商业高度控制在4.5米 沿江二层商业（东向一层商业） 地下-2F车库 商业剖面图 地下车库： 负一层：3.6m 负二层：3.6m 西 东 社区内地面园林 5 商业物业规划建议 5.2 2F商业层高建议 地下-1F车库 沿江一层商业 沿江三层商业（东向二层商业） 5 商业物业规划建议 5.3 沿江商业面示意 剖面图示意 商业主入口及住宅次入口 鸟瞰示意 商业主入口及住宅次入口 前广场环境的营造，打造高档公共空间 灯饰的装点、局部水景、雕塑小品，点缀高雅气质 5 商业物业规划建议 5.3 沿江商业前广场建议 关键字：现代、国际、时尚、缤纷、品质 5 商业物业规划建议 5.4 街区氛围营造 案名1 胜景龙城 滨江国际 案名2 2.3 项目案名建议 2 项目整体定位 滨江：物业属性，也是一种生活状态或方式。 国际：形象属性，表示一种品位。 胜景：强胜，新胜。 龙城：地理位置表征，龙泊之地。 项目各部分物业定位 03 1.1 项目住宅定位思考 1 住宅部分定位 滨江区域的非领导区域 噪音干扰较大 开发商开发经验 开发商的开发目标 规模较小 容积率较高 目前周边环境