2011年10月当前房地产市场与中长期形势展望_73P.pptVIP

土地市场：土地供应计划完成率偏低，十大城市受影响程度更大，出让金同比显著下降。 土地市场：上半年全国住宅用地推出成交量总体低于去年，6月供应加大带动成交量有所增长。 土地市场：上半年住宅用地的楼面均价、溢价率持续走低，开发商投资策略趋于谨慎。 土地市场：上半年全国130个城市土地出让金微涨，北京、上海等城市降幅显著。 重点开发企业：上半年代表性房企销售额同比增速接近50%，部分企业完成全年销售目标的40%以上。 全国房地产价格数据 2011年9月18日，国家统计局公布了8月份最新的房价数据。 统计表明：8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个，环比下降和持平的城市比上月增加了15个。 这是今年以来市场降温幅度最大的一个月。具有风向标意义的是，这是2009年二季度以来，止涨城市数量首次超过上涨城市， 从结构上分析，当前四个一线城市房价已连续两个月止涨，二三线城市总体微涨。 8月份，有16个城市出现环比下跌，包括重庆、济南、大连、南京、海口、青岛、兰州、无锡、锦州、烟台、秦皇岛、丹东、韶关、锦州等，显而易见，其规律性并不强，二三线城市、东中西部皆有。 下半年展望：政策从紧态势不会放松，保障房建设将获更多政策支持。 下半年展望：上半年多数城市供地计划完成率不足三成，下半年供地将增加。 下半年展望：更多开发企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加快资金回笼，下半年降价促销范围可能扩大。 下半年展望：供应量上升、定价合理将带动成交量继续回升，但政策依然从紧背景下大幅上升的可能性不大。 中期展望：过去几年房地产消费带动投资增长，需求增长快于供给，行业发展仍为良性。 中期展望（总量）：未来五年房地产市场仍将稳步增长。 中期展望：未来五年，中国经济仍将快速增长。IMF预测“十二五”期间中国GDP增速将放缓，但仍保持在9%以上。 中国快速增长的城市化进程： 城市化率的数据并不完全一致，但大体的情况是中国经济体制改革开始的1978年约为17%，2010年底接近49%，30多年增加30多个百分点，平均每年增加一个多百分点（每百人中有一个人进城）。但城市化的速度是不均匀的。 2001年诺贝尔经济学奖获奖者斯蒂格利茨认为，中国的城市化和以美国为首的新技术革命是影响21世纪人类进程的两大关键性因素。 迄今为止最新房地产调控政策（国五条） 国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议强调“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。” 会议指出，截止6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。 政策解读：总体上大家要把握两点。 第一，是出台背景：政策主要针对两个方面，房价回归速度偏慢，保障房建设速较慢。总体而言，2月以来，全国70个城市房价指数涨幅持续回落，按此速度，三季度将出现环比负增长。但全国商品房成交均价却仍偏高，上半年，全国商品房成交均价同比上涨9.9%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1-5月上升1.8个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨9.1%，较1-5月增加2.2个百分点，住宅成交均价明显回升。保障房融资成为难题，很多地方新开工速度较慢，而且运作机制不健全。 第二，随着楼市明显降温，部分地方政府有放松调控的企图或事实，比如前段时间有新闻报道：海口和大连计划放松限购。所以，国务院重申和强调，为地方政府就让敲警钟。总体来看，此五条主要是要求各地进一步加强落实既有政策，与去年的“国十条”和今年的“国八条”相比，措辞并不算严厉，其基本没有新的具体政策，“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，在1月出台的“新国八条”中已有所指代。 政策一：严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。? 解读：今年3月底，大部分城市都曾上报年度房价控制目标，绝大多数都是：房价增幅不超过GDP或人均可支配收入增幅。3月下旬住建部曾下发通知，要求各地重新征求民意，并适当调整房价控制目标，但后来只有西安下调三个百分点。由于现在已至年中，虽然国务院这么要求，但我认为各地重新调整控制目标的可能性较小。?