代理公司2011年总结暨2012年工作计划1.6汇报x.pptVIP

2012年中观房地产市场分析 2012年银川市房地产价格走势预测 2012年的区域价格走势仍不乐观，随着政策从紧的预期更加强烈，客户观望情绪愈发浓重，降价预期不断增强，在成本因素的影响下，整个市场的价格表现水平不会有显著变化，但开发商的折扣力度会继续保持甚至加大，因此实际成交价格将会小幅下降。 2012年微观竞争市场分析 观唐周边竞品项目调研数据表： 体量：本项目在本区域体量适中，相对于宝湖区域的其他大盘项目，未来整体放量相对较小，抗市场风险能力较强。但大盘项目具有较强的吸附力和影响力，较容易形成积聚效应。 产品：本区域竞品项目建筑形式多为高层、小高层，多层产品属于稀缺供应。 面积：本区域竞品项目以三居产品为主力产品，剩余房源面积较大总价较高，或者虽属小面积产品但楼层较高，本项目则具有竞争优势。 2012年微观竞争市场分析 观唐周边竞品项目数据分析： 价格：竞品项目主力价格区间呈现出5500元/㎡和6500元/㎡两个价格水平区间。 供需：竞品项目年平均放量约为300-600套，而年平均消化率仅为15-20%，整体去化率较低。目前除长城花园西区之外，各竞品项目存量较大，明年竞争形势严峻。 速度：竞品项目第四季度去化量完全依靠市场的月均速度仅为10套，销售速度缓慢。 2012年微观竞争市场分析 观唐周边竞品项目数据分析： 市场部分小结 随着国家调控政策的日趋升级和深化，造成银川市房地产市场消化量日益缩水，待售量与销售压力增大，价格涨幅缩小甚至发生负增长，客户的观望情绪日益加剧，行业景气指数随之走低，预计房地产市场大势将会在2012年持续萎靡。 大势之下，周边竞品项目竞争形势严峻，本项目必须充分发挥地段和性价比优势，拓展更为丰富的客户渠道突围。 目 录 2011年度工作总结 2012年目标分解 2011-2012年度市场分析 2012年营销策略 稀缺价值 地段和产品类型的稀缺性始终是整个项目的价值根本 亘元品牌 国企的信誉和实力是客户的信心保障 高性价比 这是目前现状塔楼最打动客户的地方 项目价值点挖掘 项目运作的难点和关键点 80平怎么办 整体营销策略 产品最终为王 ——样板示范区是化解准现产品劣势的最有效途径 行销为主，坐销为辅 ——陌拜、巡展、派单是低成本高效的拓展客户手段 不同品类产品不同营销策略 ——别墅关系和神秘营销为主，塔楼突出高性价比，商业租售并举 付款手段需要更加灵活 ——零首付、首付分期、分期付款等多种付款方式的突破性尝试 全年营销节点控制 B5#楼推广及蓄客 营销 工程 B4#楼剩余房源持续消化 新建4栋高层开工 预计新建高层取得许可证 B5#楼持销 注：由于项目部未提交正式的工程节点暂未得到确认数据，以上工程节点为预估 三栋塔楼预售证办理、相关实测面积确定 塔楼及别墅样板示范区设计施工 预计塔楼交房 塔楼样板间开放暨B5#开盘 11#13#开盘 11#13#推广及蓄客 阶段 推盘目标 推盘量（套） 优惠政策 销售策略 第一营销季 1月 B4楼存量房源 1-13层尾房54套 92折 【B4】 持销 1、存量房延续之前92折折扣，继续走高性价比和稀缺价值结合的策略. 2.以小团购和行销作为主要销售手段。 3.坚决推进样板示范区设计施工 【B5】 蓄客 1、通过B5#相对完整的货源吸引大团购客户谈判，争取一切大团购的可能减轻后续压力。 2、在B4消化接近70%开始进行散户认筹，为房展会开盘蓄客。 3、通过春季唐徕渠畔长跑大赛等活动为5月房展的开盘造势 2月 92折 3月 14-21层64套 92折 4月 92折 第二销售季 5月 B5新房源及营业房 134套住宅 9折优惠 【B4】尾盘 1.通过样板示范区的呈现促进滞销户型的消化 2.通过与B5