商业地产运管管理方案用世.ppt

安徽用世商业房地产开发投资有限公司运营管理方案 张富强 合肥 2013年12月 * 2013年12月18日，与公司总经理朱先生就应聘公司运营副总一事进行了短暂的沟通，对公司的基本情况做了基本了解。 本报告依据上述沟通的基础上及公司网站信息方面进行展开的，由于对安徽用世商业房地产开发投资有限公司的了解仍然还不够深入，本报告提及的任何关于公司的建议观点仅是假设，主要目的是籍此提出对运营管理中心管理方法和工作程序。本报告不代表对安徽用世商业房地产开发投资有限公司的结论性工作内容。如进入公司后正式开展工作，将会进行深入的内部调研，从而有可能产生与本报告内容不同的结论。 期待能与安徽用世商业房地产开发投资有限公司就运营管理进行更深入的讨论，并有机会与公司共谋发展。 重要说明 1. 用世·生活城的状况分析 2. 用世·商业地产的管理框架构想 3. 用世·商业日常运营管理 4. 为什么应选择张富强 内容 1用世·生活城的状况分析 用世·生活城优势分析 地理环境 位于肥西县县城中心，金寨南路与站前路交汇处，是安徽省西南部城市进出合肥市中心的必经之地。 四周新建楼盘众多 有大面积待建新城区，占据合肥新建城区的绝大部分，将带来无可限量的家居建材市场需求及生活娱乐需求。 周边大型中高层次的城市娱乐生活广场不多 虽然新建楼盘众多，但是中高端城市综合体不多，未来随着入住人口的增多，人们生活娱乐需要有一定质量的消费场所。 项目地块三面临街，横跨两个十字路口，沿金寨南路扩展，交通便利，商业昭示性绝佳 用世·生活城面临的问题 产业配套不完善，没有形成有效的产业聚集效应 周边环境比较零乱，对项目定位产生影响 项目定位不够清晰，无法充分体现项目优势 销售现场管理混乱，销售人员素质较低，没有统一的销售合力 商场运营管理问题众多 商铺装修问题、业态分布混乱、管理零乱 招商 地理位置和周边商业业态，非目前商业市场热点 市政配套和周边住宅小区尚未成熟，区域商业市场氛围较冷 客源 周边客源类型复杂，高中低档混杂 周边商业氛围不足，消费类型单一 用世·生活城商业运营面临的主要难点 现实 散/乱 /差，是现实，也是事实 未来 未来才是这里的价值: 未来的大城/未来的中心 依靠良好的规划，有效地组织，可靠的执行等运营手段，以提成项目未来价值 2用世·商业地产的管理框架构想 问题解决思路 环境的改变需要时间，在企业发展的过程中，可以逐步形成一套规范化的运营管理体系来提升企业价值。 商业地产发展策略 用世·商业项目在项目定位和后期执行都存在一定问题，可以反映出公司在商业地产项目的专业人才及人才储备的不足，同时项目策划方案的执行力度也存在一定问题。从而造成公司后续在选择商业业态及后续商业运营都存在一系列的问题。 核心的问题是：项目定位；项目策划方案执行；项目管理团队；项目团队的培训 商业地产的开发与运营，是一个综合了定位、招商和经营管理的过程，三个阶段循序渐进，环环相扣。因此，需要系统的考虑三个阶段的总体规划，才能让项目顺利的发展下去。 而每个阶段，都要综合考虑品牌管理、创作、招商、经营管理、法律和财务5各层次的元素。每个层次都落实后，就到了进入下一个阶段的时机。 用世商业地产管理构架（建议） 材料设备 总经理 人力 行政部 研发部 营销部 工程部 造价 采购部 招投标 预结算 方案策划 客户 签约 技术支持 配套支持 财务部 会计 资金 税政 商业 运营 招商 市场 物业 客服 企划 项目计划 ① 商业布局阶段 ② 招商阶段 ③ 经营管理阶段 品牌策略及定位 品牌管理 品牌推广 传媒关系 广告宣传 品牌推广及维护 传媒关系 广告宣传 危机管理 创作 空间布局 规划/建筑设计协调 亮点设计 招商宣传资料 现场环境气氛 招商活动 空间布局调整 亮点调整 推广活动 节日装饰 招商 商户入伙开张协调 市场定位 市场调研 主题分区 业态功能 租户组合方案 商户接待 商业方案评估 租约谈判 租务管理 租户更新/置换 经营管理 员工招募及培训 商户装修协调 招商活动 客户关系管理 合作伙伴关系管理 物业管理 推广活动及广告宣传 危机管理 法律及财务 经济效益分析 租约谈判 商户入伙协调 租赁意向书及合同 制定财务预算 租金收取 信贷评估 租务纠纷 财务分析/管理 项目发展的3个阶段、5个层次 3 用世·商业日常运营管理 用世·商业城的定位 全球品牌家居旗舰店展示中心 集商品交易、新品展示、产业信息、电子商务、仓储、物流、培训、餐饮休闲、精品酒店和办公配套等十大功能为一体的综合商贸平台 内河水景、阳光中庭、游憩广场于一体独有中高端商业广场