商报郫县商业.docxVIP

?50余万人口的郫县，商业地产的总体量已超500万平米，按照人均商业面积1：1.5的标准来评判，郫县商业地产总体量已超额近6倍.??全搜索新闻网（记者 廖洪静 王莉 景晓）2月8日报道?437.5平方公里的地域、50余万人口的郫县，商业地产的总体量已超500万平米，按照人均商业面积1：1.5的标准来评判，郫县商业地产总体量已超额近6倍。? ???再从郫县商业地产项目的运营现状来看，郫县近两年交付使用的底商或者商业街多数出现招商困难、逾半商铺闲置、经营后继乏力的情况，这些都给郫县商业地产的发展蒙上了一层雾霾，让郫县商业地产的未来更加扑朔迷离。? ? 现状：500余万平商业体量“打涌堂”早在2012年6月份，有媒体在报道中给出了“20个郫县商业综合体500多万平方米的总体量”的郫县商业体量计算结果，并提出了“郫县的商业综合体已透支了未来十年甚至更多的消费能力”的观点。但是从现实的情况来看，在随后的一年半时间内，还不断有开发商进入郫县打造大型商业体项目。? ???表一：郫县部分商业项目规划体量表,仅仅是部分在2013年的第十二届华商大会郫县重大项目签约仪式上，万达宣布将斥资50亿元开建站点商圈项目万达蜀都广场，云南碧鸡集团也宣布将投资46亿建设成灌快铁犀浦站旧城改造项目。? ? 实际上，无论是业内还是开发商，全搜索新闻网记者采访到的人士大多对郫县商业规划过剩持肯定意见。? ? 资深地产人士赖瀚林坦言，郫县的产业相对较弱，目前供应有点过剩，这需要市场慢慢消化，至于消化周期，慢则长达10年。??? ? 四川嘉联兴业地产顾问有限公司曾经对郫县的商业综合体有过深入的调查，该公司工商二部总经理谢女士分析后认为，郫县住宅开发进入到一个阶段，商业配套的跟进，是城市发展的需要，但按照人均商业面积1：1.5的标准来评判，郫县商业体量肯定是超量了。? ?原因一：政府规划??郫县商业过剩实际上就是政府规划导致的问题。? ?赖瀚林在接受采访时对蒋鹏的上述说法也予以了支持：“政府是只考虑在尽量不出钱的情况下，让开发商开发带活一个区域的经济，所以在商业规划的时候，尽量多规划些商业。”????目前在建的花样年花生唐项目就是一个典型的现实案例，该项目的商业部分龙年国际中心的体量高达40万方，成龙在成都开的影城就坐落这里，记者从楼盘周边看到，这里俨然是一个新兴的待开发区域，人迹罕至，周边几乎没有已入住的成熟小区。龙年国际中心被政府视作是区域带头兴兵的示范型项目，也就是说，花样年龙年国际中心的逐渐成型成为了这个区域“活”起来的至关点。????另有媒体报道，位于郫县新城区的五彩城城市商业综合体是成都市服务业特别重大项目，项目总投资约18亿元，未来建成投运后，预计项目年销售额近10亿元、实现税收5000万元以上。? ?对于此，全经联四川分会秘书长何良栩指出，政府在做规划时，主要基于综合体有利于城市形象，容易形成地标以及其容积率较高，土地价值会更大化这两个原因。目前郫县推出来的土地，商业配置都比较多，短时间内的批量供应就会造成一定时间段内商业体过剩的局面。? ? 原因二：开发商是推手? ? 配合郫县政府大规模商业规划实施的，自然就是开发商。近几年，随着成都楼市的快速发展，越来越多的开发商看准了这个市场，无论是本土还是已进驻的开发商，都加大了在成都投资的力度，此外还有不少新进开发商也在想法设法的进入成都市场。? ?由此，开发商的视线开始转向近郊如郫县等区域。嘉联地产谢女士分析提到，郫县的产业支持和成灌高铁等交通的发展以及品牌开发商进驻后对区域带来的额外附加值等，吸引了众多开发商选择在郫县开发商业体。? ?短短几年时间，蓝光、合能、花样年、绿地、华润、中信，龙湖，置信等开发商都进入了郫县市场。除了合能四季城，合能在郫县还将打造一个商业体。而万达、云南碧鸡集团也于2013年选择了郫县作为其进军成都市场的切入点。? ?在要求“要把商业做够”的政策层面约束之下，郫县的商业综合体在短期内扎堆而起，打起了“涌堂”，对于此，何良栩指出，因为土地配置等源头问题，开发商只有被迫修一些商业体，所以郫县的商业综合体项目比较多，积累下来的量也比较大。? ?原因三：同质化竞争严重? ? 开发商在努力做足商业的同时，却又步入了整个成都市场都普遍存在的产品同质化严重的困境。目前郫县商业体的招商现状多为百货商场、大型超市等主力店再加影院、餐饮等产品形态。。? ?中铁五局负责人罗兴科曾在接受媒体采访时提到，郫县商业同质化竞争严重，招商模式多为主力店加次主力店，形式比较单一，这对开发商以及后期入驻的商家来说，为争夺有限的资源，竞争将空前惨烈。? ? 何良栩在接受全搜索新闻网采访时也提到，郫县的商业产品都大同小异，这对买家来说是好事情，可对开发商和整体规划来说，有些项目或有出现烂尾的可能。? ?原因四：消费力乏力