国外房地产管理概论.pptVIP

第二章 国外房地产管理概论 第一节 房地产管理模式简介 管理模式：由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统。 不同管理模式之间在系统组成要素（管理主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在差异。 在房地产业的发展中，以政府作为管理主体，以计划管理 和市场管理为手段， 在不同的国家由于体制 的不同会形成不同的 管理模式。 一、政府主导型管理模式 新加坡： 土地国有 住房发展局 中央公积金 二、计划主导型管理模式 1、特点： 产权属于国家，国家对房地统包统分，对地产通过计划进行调配，国家运用财政资金建房，以低廉的租金无偿分配给城镇居民使用。 2、模式的优缺点 3、各主体的作用 三、市场主导型管理模式 1、美国： 土地私有制 政府：规划、管理从业人员、规范房地产市场、依法征税、行使监督职能。 资金流动： 购房者 银行 保险公司 房地产证券 投资者 2、特点： 房地产的整个经济循环过程，完全是通过市场自由交换形成。 3、各主体作用 国家 房地产行业协会和专业组织 企业 4、优缺点 第二节 政府对房地产业的管理 一、通过健全的法律法规实施房地产管理 1、美国的法规体系： 土地所有权形式： 土地占有权形式： 2、日本的法规体系 住宅局 发展五年计划 二、通过城市发展规划进行房地产管理 1、美国 干预城市土地的利用——城市规划 听证会 功能分区 2、日本 区划整理：为了改善城市规划区域内的公告设施、提高土地利用率而新建或改建公共设施，从而改变土地区划形式和 性质的行为。 三、通过征收不动产税实施房地产管理 房地产取得税类 登录许可税 不动产取得税 遗产税 赠予税 房地产保有税率 不动产税 定期不动产增值税 房地产流转税率 所得税 不动产转移增值税 上海、重庆从2011年开始征收房产税 四、通过财政手段实施房地产管理 1、政府拨建公房 英国 新加坡 2、政策性补贴和减免税优惠 美国： 对建房者给予贴息贷款支持 对购房者采取减税政策 对低收入者提供更 优惠的房租补贴 五、通过金融手段实施房地产管理 房地产金融与房地产结合有两种措施： 直接建立房地产信贷体系 使金融机构渗入和参与房地产业 政府对抵押贷款市场的调节： 通过抵押贷款担保 建立政府抵押贷款机构 通过政府机构证券信托干预住宅抵押市场 为不同收入居民提供不同 的优惠住房贷款 六、通过住房合作社参与房地产管理 住房合作社：合作经济的一种形式，是体现群众之间互助合作精神的服务型公益团体。 特点： 自愿参与 自筹资金 自建住房 自有产权 自己住用 自行管理 类型： 中等收入阶层住房合作社 单身、青年住房合作 社老年、残疾住房合作社 产权： 混合型住房合作社 租居式住房合作社 房产全部私有的住房合作社 房产共有的住房合作社 第三节 行业对房地产业的管理 一、主要的房地产行业协会和专业组织 行业协会：协调组织 专业组织：管理领域、评估领域、开发建筑领域、营销领域的组织 二、对房地产专业机构的执照管理 三、对房地产从业人员的持证管理 四、对房地产从业人员的职业道德管理 第四节、国际中低收入家庭住房模式的启示 中低收入家庭住房模式要与本国国情相适应 在解决中低收入住房问题中，政府要起主导作用 1. 政策介入 2. 经济介入 3. 吸引广大居民参与中低收入者住房问题的解决 中低收入家庭住房模式要持续性和调整性相结合 在模式制定中注重社会公平性问题 第一，首先为最需要的人提供住房，既是注意住房保障的层次性； 第二，必须建立完善的中低收入住房的购买标准和分配条件，以保证每一个受益对象拥有统一的享受标注，实现公共住房政策目标的公平性。 各种财政和金融政策综合运用 1. 以促进公共住房消费的措施为主(欧美国家)或者对消费和供给两方面的措施并重(新加坡)。 2. 住房金融手段发挥重要作用。 3. 注重公私合作。 4.用间接手段促进公共住房的建设和消费。 注重促进社会的和谐发展 三、目标模式构想 我国中低收入家庭住房问题的解决办法，怎样通过一个完善的体系来保障？ 讨论2：