“S-C-Q”分析模型应用案例——融汇国际温泉城商业.ppt

发展战略——如何结合项目现实条件，把握市场机会，制定达成开发目标的战略。 “S-C-Q”模型运用案例 融汇国际温泉城商业问题界定和结构化分析 前期工作回顾 现阶段工作重点 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 ？ R1 非期望结果——由特定情境导致的特定结果 R2 期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何从R1到R2 S：情境（situation） 项目背景事实（城市/区域/市场/项目/介入主体等） S：情境（situation） 项目背景事实（城市/区域/市场/项目/介入主体等） R1：非期望结果按常规发展的可能结果 虽然“梨树湾片区”与“三峡广场”空间距离近，但即使是沙区老原住民也对区域较为陌生，心理距离远，且有“杂乱、低挡和治安状况差”的固有印象。不是沙区以及更广泛范围商业消费的首选。 项目商业40万方的商业体量与目前“三峡广场”商业体量持平，且沙区未来商业供应量大，但常住人口增长有限。100万常住人口无法支撑110万方商业体量，项目销售、招商及后期经营存在极大压力。 重庆都市区已有2个以“温泉”为特色的都市休闲度假项目；且2010年将增至10个。项目“温泉”主题将被市场稀释，项目目标实现有较大难度。 从消费选择看 从区域商业发展看 从温泉主题竞争看 R2：期望结果我们的期望目标 沙区政府要求商业规模达到40万方,与“三峡广场”实现差异化的、互补的聚合发展。 项目商业部分需变现资金6.5个亿，且需在商业部分开发前期实现，以支持后续体量的开发和整体经营所需。 项目商业部分核心之一“温泉度假区”在2009年年底前开业；2013年前，商业部分基本开发完毕。 规模目标 销售目标 进度目标 C：矛盾或冲突 （complication） R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 R1 R2 心理陌生区域、且形成固有的劣势印象；不是沙区以及更广泛范围商业消费的首选。 沙区政府要求商业规模达到40万方,与“三峡广场”实现差异化的、互补的聚合发展。 100万常住人口无法支撑110万方商业体量，项目销售、招商及后期经营存在极大压力。 项目商业部分需变现资金6.5个亿，且需在商业部分开发前期实现，以支持后续体量的开发和整体经营所需。 以“温泉”为特色的都市休闲度假项目；且2010年将增至10个。项目“温泉”主题特色将被市场稀释。 “温泉度假区”在2009年年底前开业；2013年前，商业部分基本开发完毕。 Q：提出问题 （question） 要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 问题界定和结构化分析 客户和需求类型判断 市场竞争分析 案例借鉴和模式选择 制定战略发展方向 案例借鉴 珠海海泉湾解构 珠海西部，车行20分钟左右；处于城市有效辐射范围。 “海洋温泉”为核心自然资源； 总占地5.1平方公里，分为温泉养生区、神秘岛主题乐园区和温泉住宅区。 以“温泉”养生商业为核心，神秘岛主题乐园为亮点，集合酒店、商务、餐饮娱乐、购物等商业功能于一体的复合型旅游地产项目。 珠海海泉湾解构 温泉养生区、神秘岛主题乐园区以及配套商业区呈块状布局；与本项目地块形状有一定差异。 但通过规划模拟，中原项目组和规划单位发现，“海泉湾”主要功能区在本地块内可呈“线型”布局，通过步行街串联，可有机结合为整体。 珠海海泉湾——商业部分开发序列 珠海海泉湾借鉴点 问题界定和结构化分析 客户和需求类型判断 市场竞争分析 制定战略发展方向 案例借鉴和模式选择 在案例启示指引下，中原选择了“酒店、创意文化、酒吧、婚庆婚典、餐饮、主题乐园和公寓、写字楼”等九个细分商业市场进行研究，为本项目“客户定位及对应的消费需求类型定位”提供依据。 市场竞争分析 重庆酒店供应环境调研结论 重庆星级酒店业与其他发达地区相比还有很大的发展空间，酒店的分布比较散，范围比较大，以二和三星级为主，房价比较低，很多二、三星级的酒店设施比较陈旧，管理还有待提高。 五星级酒店发展很快，五年后，五星级酒店至少要增加两倍；但主要以商务型酒店为主，而“旅游度假”型五星级酒店供应仍极为稀缺。 重庆现有经济型酒店共有15家，客房数1384间，平均房价152.30元。与北京(125家)、上海（234家）比起来，还有很大的差距，上升空间比较大。 重庆酒店需求环境调研结论 受访者入住酒店的主要目的是商务和休闲/观光/度假，分别占的比重是34.04%和29.79%，合计超过60％。 客人对重庆酒店的硬件评价一般，对交通位置的评价比较高，对酒店的配套评价比较低。 客人对重庆酒店的软件评价总体均值为3.25分，对餐饮服务的评价比较高，对酒店的管理评价比较低。 客人认为重庆酒店的消费价格一般，其中住宿得分低于3分。和全国其他