房地产调研理论和实践(修改).ppt

房地产调研理论和实践 地产调研的要点 全程调研，侧重不同 从策划的角度做调研（目的性） 忽略绝对精确 目 录 地产信息的类型 地产信息的获取途径 常规地产信息调研 专项地产信息调研 房地产营销决策体系 数据处理——用图表和演示说话 地产信息的类型 常规信息 宏观环境（重大政策、法规、经济走势、城市规划、土地信息） 市场行情（楼盘动态、销售总量及分解、个案分析） 广告监控（行业－媒介投放总量及分解、竞争对手监控） 产品资讯（建筑、部品、新型工艺、材料…） 专项信息 地 块 信 息（地快性质、现状、周边环境及配套…） 目标客户信息（已购/潜在客户的认知、购买行为、生活特征、媒体接触…） 目标市场信息（市场背景、市场总量及分解、市场现状及走势…） 竞争对手信息（企业规模、发展区域、产品类型、营销模式、宣传卖点…） 地产信息、资料的获取途径 剪报： 广告类、土地类、市政规划类、政策法规类、经济动态等 媒体监控： 行业-楼盘广告投放总量及分解、投放规格、版面及时段、广告费用推算、竞争楼盘卖点、促销活动。 内/外部专业报告、书籍杂志： 网络：（专业网站、地产博客、论坛…） 地产信息、资料的获取途径 实地调查： 楼盘信息（踩盘）——楼盘起价、均价，推售比例，户型间隔、户型面积配比，楼盘销售情况，楼书、户型图、照片…… 土地信息——地快性质、现状、周边环境及配套 专业的市场调查：（问卷、访谈、电话调查…） 常规地产信息调研 常规信息、资料的收集流程 常规信息、资料的分类 常规调研信息的整理及归类 常规调研信息的分析和应用 常规信息、资料的收集流程 常规信息、资料的收集流程 常规信息、资料的收集流程 常规信息、资料的收集流程 常规信息、资料的收集流程 案例 月度广告监控记录表 案例 市政规划类信息监控记录表 常规信息、资料的收集流程 常规信息、资料的分类 通过各种渠道获得的原始地产信息，必须经过有效的整理和合理的归类。从资料的性质上总体可以分为两大类，一类是文件资料，包括各种剪报、杂志、楼盘的宣传销售物料、打印的报告等；另一类是电子资料。 楼盘类的整理及归类 建立以“每个楼盘”为单位的资料管理体制，将每个楼盘的所有资料分为： 广 告 类：包括平面广告、软文、新闻报道等； 宣传物料类：包括楼书、单张、户型图、价格单、光盘等； 楼盘调查表：记录楼盘的一些基础信息和不同时期的专项调研记录。 将上述三类的资料统一放入一个“文件袋”管理，每个楼盘用一个文件袋。 产品类的整理及归类 为市场不同的产品类型进行分类并建立专门的档案，分类的方法与楼盘类的资料类似，将关于该类型的产品资料进行统一管理，方便日后查找和使用。 市政规划类的整理及归类 市政规划类资料可以根据项目所在城市各区域进行分类管理。通常的做法是将报纸上关于市政规划的信息裁减下来，粘贴在一张纸上，并在纸的一角标明报纸的名称、日期、版面，最后按区域进行分类，再将不同区域的规划信息放置在市政规划类的文件夹中。 电子资料库的分类与管理 电子文件的资料主要为网上下载的各类资料，以各类信息、报告类为主，可以分为： 市政规划类 政策法规类 行业信息类 经济动态类 对于涉及到的楼盘和产品资料应该尽量打印出来放入文件资料库内。 由于网上的资料通常较为冗长，因此我们需要对资料进行编辑，只选择对我们有用的资料进行复制，同时将标题更换为更明确和关联性强的。 具体内容的分类可以参照文件类资料的管理，重要的是对文件保存的路径和层次进行规划，做到分类清晰，查找方便。 常规调研信息的分析和应用 完成了对信息的收集、分类、记录和整理和归类，工作只能说做了一半。要想让这些信息成为支持企业内不同岗位和职层的决策和行动依据，我们还要对信息进行进一步的加工，从不同的维度对信息进行汇总分析，并将分析结果和观点用文字或图表的方式表达出来。 案例 某市某月媒体广告监测 案例 某市某月媒体广告监测 案例 某市某月媒体广告监测 案例 某市某月媒体广告监测 专项地产信息调研 专项调研的范围 专项调研设计流程 专项调研的方法 专项调研信息、资料的整理和分析 专项调研分析的方法和技巧 专项调研的范围 专项调研是在现有的资料库和二手资料无法满足决策需要的情况下，根据需要决策的问题和调研的目的所设定的一种定制化的调研。专项调研既可以由专业的第三方市调公司完成，也可以由企业自行操作。对于房地产行业来说，适用于专项调研的信息包括以下几个方面： 地 块 信 息（地快性质、现状、周边环境及配套…） 目标客户信息（已购/潜在客户的认知、购买行为、生活特征、媒体接触…） 目标市场信息（市场背景、市场总量及分解、市场现状及走势…） 竞争对手信息（企业规模、发