帕缇欧香商业销售方案.ppt

帕缇欧香商业销售方案 策源商业 2009年5月 * * 地块位置及周边环境 二期地块 会所 地块南面 淀浦河 地块北面 外青松公路 小区内部道路 地块现状 过河人行天桥 销售数据 约2716 ㎡ 未售 已售 约 8914 ㎡ 二期销售面积 约354.46万元 约304 ㎡ 均价11657元 一期 销售面积 11934 ㎡ 商业总销售面积 64.25 1 53棟70号 20 134.65 2 53棟69号 19 180.08 2 53棟68号 18 98.57 1 53棟67号 17 179.38 2 53棟66号 16 246.69 2 53棟65号 15 129.54 1 53棟64号 14 337.11 2 53棟63号 13 164.96 1 53棟62号 12 14.35 （签约） 1 2棟22号 11 37.73 （签约） 1 52棟21号 10 36.45 （签约） 1 52棟20号 9 90.8（签约） 1 52棟19号 8 299.32 2 52棟18号 7 214.3 1 52棟17号 6 300.27 2 52棟16号 5 127.2（大定，未签约） 1 52棟15号 4 59.7 1 52棟14号 3 271.81 1 3棟14号 2 33.22 1 3棟13号 1 销售面积 室号 序号 一期商铺（存量）销售价格拟定 一、周边在售项目一览 社区配套商业 餐饮不可 50% 2004年10月 2.7万m2 2.7万m2 夏阳湖配套商业 社区配套商业 80% 2004年8月 1.3万m2 1.5万m2 运杰配套商业 吴越人家、咖啡馆 70% 2008年 5100m2 5100m2 仁恒运杰河滨花园 商业街（委托经营包租5年，共返售价35%，一次返还；自营返2年租金，共21%售价一次返还 ） 56% 2007年3半年 11393m2 4万m2 港隆二期 好美家家居市场、世纪联华超市（包租3年，25%售价一次返还） 75% 2005年1月 2.5万m2 4万m2 港隆一期 备注 销售率 开盘时间 招租时间 可售商业 面积 总商业 面积 项目 上述四个项目为青浦城区目前在售的主要商业体，其中运杰和夏阳湖项目均为社区型商业，成交去化缓慢，运杰剩余铺位都是内街2F和面积在300凭平左右的，夏阳湖则剩余的内街和靠青龙路商铺。 （数据来源：房地网） 地址：青湖路789号/华青南路 物业形态： 沿街双层商铺+内街三层商铺 商业总面积：1.5万m2 业态业种规划： 住宅底商餐饮不可，其他无规划无限制 商铺开盘时间：2004年8月 商铺交房时间：2005年6月 单元面积： 内街120~220m2 沿街300~600m2 内街售价： 1楼 报价1.5万元/m2 2楼 报价0.9万元/m2 成交均价11000元/m2 沿街售价： 1-2F：报价1.5万 成交均价14000元/m2 销售率：80% 经营情况：内街出租率低，在40％左右，不可作餐饮 运杰城市花园配套商业 销售现状：内街现2F最低7000可售，1F9500元即可成交。 地址：青浦新城青湖路800号/华青路 物业形态： 沿街双层商铺（局部3层） 商业总面积：2.7万m2 业态业种规划： 餐饮不可，其他无规划无限制 商铺开盘时间：2004年10月 商铺交房时间：2005年6月 售价： 主力单元1.3~1.5万元/m2 大面积单元 0.8~1.0万元/m2 成交均价11,500元/m2 现状：内街对外报价1.7万，靠清湖路最后2套报价2000万。 据了解，开发商报价高的原因是将商业街整体包装运营，暂不考虑销售。 单元面积： 主力面积200~300m2 大面积单元3000 m2 销售率：50% 经营状况： 已开设一家大型浴场，主要经营足浴、推拿、棋牌、餐饮、咖啡、住宿等服务； 夏阳湖国际花园配套商业 综上所述，青浦城区在售的社区型商铺的销售存在以下几个特点： 1、沿街商铺面积在100平左右的去化速度较快； 2、商铺经营业态左右销售速度，可做餐饮的商铺去化速度较快； 3、带租约的商铺销售速度较快（运杰和夏阳湖）； 4、包租项目受市场青睐（港隆和意邦）； 4、整体来看，社区型商铺去化速度较慢，销售周期偏长。 优势 ?项目建筑：6米层高可以分隔为两层是一大优势，项目共A、B两条，相互呼应。 ?景观资源：小区绿化率较高，景观较好，尤其是靠近淀浦河的商铺部分水景优势明显。 劣势 ?地理位置：本项目位于青浦新城地区，难以吸引中心地区居民前来。 ?小区氛围：小区入住率不高，对商业有一定的影响。 ?交通条件：商铺的一端有主干道阻断，形成间接半封闭的状态。 ?项目分割：由于项目的