某大型商业项目整体策划方案.ppt

项目商业营销策略 主力店 前期只租不售 不可分割小产权先销售 开业后带租约销售 先招商后销售 餐饮休闲娱乐业态 品牌店 边销售边招商 三年原价回购 即返一年租金 统一返租三年 购物区 自营基金补助 自营购 销售及招商工作周期 销售工作周期:06.08---08.05 筹备期 重新开盘强销期 观望期 8月 10月 07年3月 12月 调整销售期 9月 主体工程动工\商业销售开盘 主体工程完工\商场交付装修 5月 筹备期 推广期 开业经营期 装修开业期 意向认租 持续招商 招商工作周期:06.08---07.12 现房清盘期 各招商周期工作内容 筹备期 推广认知期 全面展开销售与招商 开业期 重新开盘销售 方案制订 主力店招商 渠道建立 开街后销售调整 品牌招商 渠道直销 开业后现房销售 全面签约 全面开业 持续招商 8月 10月 07年3月 12月 9月 5月 现房清盘期 开业筹备期 开街与开业筹备 筹备期 2006.08.01 2006.11.22 开盘强销期 2006.12.01 2007.1.31 持续销售期 2007.02.01 2007.03.31 入住期\尾盘期 2007.04.01 2007.5.31 30% 25% 15% 营销节点 销售比例 工作周期 招商节点 招商周期工作节点安排 筹备及推广期 方案制订宣传物料 主力店政策 渠道建立及客户梳理 全面招商及开业筹备期 招商政策及业务文件 商业管理机构确定 团队组织及培训 交房开业期 管理方案及团队组织 开业培训 后期招商政策 重开期 第一阶段 第二阶段 第三阶段 交房 开业 州庆 招商比例 准备工作 35% 1.2万平装修 25% 40% 15% 累计75% 25% 各阶段招商优惠政策 主力店 签三年免半年 签五年免一年 品牌店 开街前 签五年免一年 签十年免二年 300平以上 休闲餐饮及购物 签三年免半年 签五年免九个月 签五年免半年 签十年免一年 签三年免三个月 签五年免六个月 签五年免半年 签十年免一年 300平以下 购物区 开街后 开业后 商铺预订及租赁确认方式 主力店 入驻意向协议 三个月租金落定 交房前付全部租金 品牌店 商铺预定协议 三个月租金落定 交房前付全部租金 招商代理公司 开发商 三方租赁协议 投资业主 商业管理公司 公证处 谢谢！ * 某某商业项目整体策划方案 对于本项目商业的理解 项目定位 旅游文化消费区 城市休闲娱乐中心 商业形态 步行街(商业联排) 酒店(客栈)＋主题商场 区位环境 古城边缘 大丽路与才村路叉口 郊区、石材加工区 业态规划 旅游购物 休闲度假 餐饮娱乐 销售方式 独立产权 部分返租三年 对项目本阶段销售目标的理解 高增值率 较高的销售率 较好的投资回报 通过高开业率形成市场热点 短销售周期 较低的投资风险 高销售率 通过持续经营促使物业增值 较合理的销售价格 项目可开发方向 餐饮娱乐 休闲度假 本项目可能功能界定 旅游购物 旅游商品、土特产品 酒楼、快餐、KTV、演艺吧 客栈、酒店、茶吧、酒吧、咖啡 集旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐为一体的商业文化区 项目资源因子分析与项目功能定位表 一般 低 一般 一般 一般 较高 低 餐饮娱乐 尚未确定，可灵活安排营运管理 高 较高 对管理服务的要求 公共空间较多，弹性大 高 一般 对公共休闲空间的要求 尚未动工，伸缩性大 较高 低 内 部 因 素 对建筑装修档次及配套设施的要求 外 部 因 素 周边无自然景观 高 一般 对自然景观的要求 临靠大丽路，局部噪音污染大 高 一般 对噪音控制的要求 道路条件和可达性一般 一般 一般 对公共交通的要求 位于大丽路与才村旅游专线叉口，毗连古城，地段及昭示性好 低 一般 对地段及昭示性要求 项目具备情况 休闲度假 旅游购物 影响因子 1 负面影响大于正面影响。 3 影响不明显 2 影响商业环境及消费档次。 周边公共环境及交通轶序较差. 环境 有利于吸引过往人流和市民消费。 对公共配套要求不高，不太适应。 弥补古城规模和档次不足,栏截游客。较适应 比较适应，区域辐射性一般。 餐饮娱乐 4 4 3 4 得分 3 有利于吸引旅游散客消费。 4 良好昭示性是零售业的必须 展示面大，商业昭示性强：利于吸引人流。 昭示性 3 公共配套影响不大，比较适应。 2 对公共配套要求不高，较适应。 项目水陆路交通可达性较好，但公共配套不足. 交通 配套 2 本区域内未形成休闲业态度假氛围，空间与风险并存。 3 较适应，但周边商业氛围缺失。 旅游配套区. 以石材加工和生态农家乐为主，生活及商业配套不足。 区域功能 2 不太适应 3 非常适应。但离古城较远，辐射性一般。 本项目位于大丽路与才村旅游线交叉口、水陆路可达性好。 位置 得分 休闲度假 得分 旅游购物区