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浅谈房地产行业会计信息质量摘 要：会计信息的产生至现在，会计信息质量就一直备受人们的关注。房地产会计信息质量的好坏直接影响到社会经济的运行效果。房地产行业生产周期长、资金占用量大、分阶段销售、与政府的优惠协议多样、应对税收政策灵活多变等特点，使会计核算如收入确认、成本和费用的归集与分配、资产的确认、关联方交易等具有很大灵活性，因而导致房地产企业往往利用行业的特点在财务上做文章，影响会计信息质量。 本文首先对房地产行业会计存在的信息质量问题进行了分析，并提出了加强房地产行业会计信息质量的对策。? 关键词：房地产行业；会计信息；质量；策略 1 房地产行业会计信息质量问题? 1.1 会计实务中销售收入的确认随意性较大? 由于会计制度中房地产行业收入确认原则的存在，使得房地产企业收入各期损益变化较大。通常情况下，项目建设期内的成本费用要比当期所确认的收入要大。项目在竣工以后要出售，这时将预收款项和应收款项确认为收入。? 1.2 房地产行业会计人员自身素质较低? 会计职业判断是会计人员按照会计准则、制度的要求，根据企业理财环境与生产经营特点，利用自己的专业知识和执业经验对会计事项的处理进行判断与选择的过程。它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规，但由于受到自身素质的影响或迎合上级的需要，也可能使计量的数据与实际情况不相符，使得会计信息失真。? 1.3 企业各期的业绩信息可比性较差? 由于开发企业从土地开发到确认收入的时间较长，大量的资金要投入到项目筹建中，这样一来，大量管理费用就要计入当期损益。而又因为一部分项目没有完工，预售款项也不能回收，这样使得理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，利润在不同时期下的波动较大。在项目建设期内，由于一些项目并未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入。而又因为在项目建设期内，存在大量的资金投入，大量管理费用计入当期损益。这样看来，如果用一般公司的业绩评价来反映房地产企业的真实经营情况，是缺乏全面、正确、客观性的。因此一般公司的评价业绩的标准并不能将企业的真实情况作出客观的反应，还有可能对投资者进行误导。? 1.4 现金流量信息不全面? 根据规定，现金流量表必须以企业为编制主体。然而，现金流量在房产开发企业和其他的企业中差异性显著。房地产开发企业以企业为基本单位来进行筹资活动和投资活动，但是经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的。开发期过长而使得经营产生的现金流入与流出与其他的企业相比具有很大的不同性。而又由于项目的现金流入与企业的发展关系密切，对企业的发展和未来起着决定作用，所以不管是加强企业内部管理还是让外部信息使用者充分了解企业现金流量信息，如果只是按会计制度和流量标准来对企业现金流量进行估计，效果都失真，不能准确、客观的对开发企业现金流量进行反映。? 1.5 风险披露不足? 房地产开发企业质量保证金信息风险披露的不足，不仅不利于房地产开发企业本身进行有效的风险管理，也不利于其外部财务会计报告使用者的相关决策。? 2 会计信息质量的影响因素? 2.1 收入确认对会计信息质量的影响? 《企业会计准则──收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，在理论上有合理性，但实务上要求会计人员具有较高的职业判断能力。另外，根据收入与成本配比的原则，在确认收入的时候，是否有确定的地产行业的周期较长，何时确认收入，对于地产企业各年的会计信息的准确性有着至关重要的影响。? 2.2 成本、费用的归集与分配对会计信息的影响? 对于大多数企业而言，核算对象差异小、各单元楼层的销售价格差异也小的情况下，大部分企业多层住宅的成本核算大都采取平均成本。而高层建筑因低楼层、高楼层、裙楼之间的建筑成本与售价都存在较大的差异，如果成本仍用平均单位成本，必然导致单价低的楼层出现亏损，而单价高的楼层要缴高额税费，进而对企业的利益影响甚大。因此企业必定选择更有利的归集与分配方法，这些分配方法的确定对成本会计信息的质量产生了不可忽略的影响。? 2.3 往来款项对会计信息质量的影响? 房地产开发企业资金占用量大，往往通过往来款项来协助调节收入和成本。实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，将日常售房收入，除部分上缴财务入账外，其他收入沉淀在售楼中心，隐匿收入：二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托账户，再以往来的形式转回本公司使用。往来款项如此操作，对企业的会计信息质量影响也非常大。? 2.4 税费对会计信息质量的影响? 房地产企业主要有三大税种：营业税、土地增值税、所得税。其中土地增值税的影响