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第一讲 房地产项目策划 项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。一、可行性研究的内容 　　可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 　　可行性研究的主要内容有：　　(1)项目概况；　　(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；　　(3)市场分析和建设规模的确定; 　　(4)规划设计影响和环境保护;　　(5)资源供给；　　(6)环境影响和环境保护；　　(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；　　(8)开发建设计划；　　(9)项目经济及社会效益分析;　　(10)结论及建议。 二、可行性研究的工作阶段 　　1、投资机会研究：该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 　　投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 　　2、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”：在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 　　3、详细可行性研究，即通常所说的可行性研究：详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 　　这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%. 　　项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 三、可行性研究步骤 　　可行性研究按5个步骤进行：　　(1)接受委托；　　(2)调查研究；　　(3)方案选择与优化；　　(4)财务评价和国民经济评价；　　(5)编制可行性研究报告。 第二讲 房地产项目管理策略 中国房地产的品质竞争时代，决定了谁在项目管理上做得更好，谁的赢面就也也大一些。一、项目管理基础的建设　　一支队伍和三个系统 以金地集团为例。金地集团在产品设计、成本控制和施工质量上达到全国一流水准。金海湾的设计要拿全国甚至国际上的优秀设计奖。工程质量上已经获得区全优、市样板、省样板，下一步要取得全国工程质量最高奖——鲁班奖。　　怎样才能实现上述目标呢？　　靠一支队伍和三个系统：金地集团已经拥有一支高素质的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技术队伍，这是我们最宝贵的资本，要实现上述目标首先要靠他们下狠工夫。在管理上，金地集团已建立健全了三大系统提供保障：ISO9000质量保证体系、网络化的开发进度控制系统、动态投资控制系统，它们可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标，这在全国都是处于领先水平。　　ISO9000质量保证体系的实施，使金地集团对质量控制的浓度和广度加大了很多。网络控制系统严密周全，经过一年多的运行，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。动态投资控制系统彩限额设计的方法，在开发过程中严格控制总指标，有效降低成本，保证取得最大利润。　　设计、管理与战略伙伴的选择　　在设计上，金地集团的设计师们精益求精，对方案不断进行深加工，以达到最好的效果。　　在管理上，还将加强中间管理力量。另外，经过几年的地产开发，金地集团还在各有关专业找到了比较好的合作伙伴，这也是实现目标的有力保障。二、房地产开发项目管理阶段分析　　对于作业管理入员来说，大型工程是艰难的桃战，经常是一次性的，风险很大，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金。调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。　　那些需要几个月或几年完成的特殊项目往往在正常生产系统之外进行开发。企业内部设立项目组来处理此类工作，项目完成后，该组织即解散。大型项目的管理由三个阶段组成： 第一阶段：项目规划　　该阶段包括设定目标、明确项目和团队组织。此阶段甚至在项目开始之前就已完成。项目通常是指一流产出一致、相互关联的任务。成立项目组是为了确保整个建设项目成功完成的同时，能继续顺利地进行现行的计划。　　项目组可以有效地集中在规定时间内完成具体项目所需的人力和物力。　　第二阶段、项目排程　　项目排程指的是排出所有项目活动的先后次序并确定相应的完成时间。　　甘特图是项目排程常用的一种方法。这种方法成本低，能帮助管理人员弄清楚（1）所有的活动都已经过规划