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* 主要城市城市热销项目分析（单项目） 易居中国克而瑞信息技术有限公司 2008年7月 * 1、项目概况 项目名称 御景湾 区位 瑶海 地址 芜湖路与明光路交汇处 环线位置 一环内 开发商 合肥海祥房地产开发有限公司 物业管理公司 第一太平戴维斯 建筑规模 257100㎡ 物业类型 普通住宅 是否装修 否 开盘时间 2007-09-15 目前销售价格 5800-7100元/㎡ 总平面图 位置图 效果图 * 页码 2、项目销售表现 项目价格表现：价格变化，与竞争项目比较 项目热销是否由于价格优惠 区域典型项目成交 御景湾成交价格 产品附加值 4843 普通住宅 万振逍遥苑 5834 普通住宅 御景湾 产品成交均价 （元 / 平方米） 产品类型 项目名称 产品附加值 产品成交均价 产品类型 项目名称 东国际 - 御景湾 区域典型项目6月成交均价4800元/平方米，该项目为高层住宅，以大户型居多，本项目在片区内属于标杆产品，价格一直高于区域内其他楼盘。 御景湾本月成交价格5834元/平方米，总价在60万左右 御景湾 金色梧桐 万振逍遥苑 高层公寓，以 小户型为主，均 价5700元/平方米 高层住宅， 以大户型为主， 均价 6500元/平方米 高层住宅， 以大户型为主， 均价 5300元/平方米 金色梧桐 / 位于一环内，升值潜力大 区位优势明显，部分房型带精装修 配套齐全，交通方便 普通住宅 * 页码 3、客户导入-板块成熟，客户稳定 御景湾客户主要来自本区域 30%——本区域改善型客户 20% ——全市改善型客户 10% ——首次置业客户 15% ——投资型客户 滨湖新区 高新区 蜀山区 庐阳区 新站区 瑶海区 包河区 政务区 经开区 合肥四行政区、四开发区和滨湖新区板块图 包河区区位示意图 御景湾 20% 全市改善 30% 本区改善 投资15% 10% 首置 包河区：市场发展成熟 交通主干道：芜湖路 景观：和平广场、包河公园 配套：御丰花市、花鸟鱼虫市场 * 页码 4、产品塑造 规划：御景湾占地面积6万多平方米，总建面约27万方，由9栋高层组成，建筑密度25%，绿化率48%，整个项目规划约2000个单位 。 景观规划：紧邻南淝河，外拥和平广场包河公园 户型： 御景湾主力户型为三房93-149平方米，均价在6000元/平方米，主要针对改善性客户。 * 页码 5、开发节奏 从售楼处开放到首次开盘，蓄客期五个月。 御景湾 三次开盘 08/4/24 体验馆开放 首次开盘 07/04/28 首推558套均价4554，当日去化率18% 高峰论坛 07/8 07/9 二次开盘 07/12 * 页码 6、营销推广 开盘前加大投放力度 广告发布重质不重量 区位及精致产品成为成交重要力量 广告月度投放统计（或营销活动统计分析） 年度 金额（元） 推案情况（套） 销售情况（套） 08年6月 / 46 08年5月 / 115 08年4月 139300 223 62 08年3月 / 68 08年2月 / 18 08年1月 / 80 2008年上半年投放广告金额13万元，其中全为平面广告，投放媒体为新安晚报。 广告投放效果明显，4月配合新推房源集中推广，带动5月份大量成交。 * 页码 7、产品细节 纯板式高层豪宅 个性化精致LOGO * 页码 8、物业服务 会所服务 物业服务 主题 活动设施/内容 运动 健身中心、室内游泳池、室外游泳池、网球场 休闲、娱乐 室外儿童游乐区 商务等 会议室、多功能厅 类别 服务设施/内容 常规服务 基本包含一般物业的常规服务，包括保安、保洁、日常维修、日常管理等 特色服务 物业租售代理、投诉及时回复、代办服务、其他客户需要的特色服务 英式管家一对一”私人客户助理服务 常规物业服务： 增值物业服务 * 页码 9、分析总结——准确客户目标定位，打造个性产品 规划上，针对中高端群体客户，根据客户喜好完成产品规划 户型设计方正实用，实用率高。 营销主要通过举办地产峰会引起社会关注和高质量的广告完成； 通过产品的地段优势和打造精致产品吸引成交。 *