论房地产开发经营风险的规避对策 .docVIP

　　论房地产开发经营风险的规避对策 　　1.加强风险管理 　　1.1风险管理及程序 　　风险管理是对潜在的意外损失进行识别、衡量和处理。它不仅包括对物的风险管理，而且也包括对人的风险管理；不仅包括对损失的风险管理，而且包括对盈亏的风险管理；它不局限于某一业务范围内，而是对企业一切开发活动和开发全过程实行有效管理。 　　房地产开发企业有目的、有意识地通过计戈、组织和控制等管理活动来阻止风险损失的发生、削弱损失发生的影响程度，以获得最大利益。实行严密的风险管理是房地产开发企业经济有效地处理各种风险的重要途径，也是房地产开发个湘投资成功的保证。 　　房地产开发企业风险管理程序包括：①风险识别，即对风险可育昌彭响投资或建设项目经济效果进行认识；②风险衡量，是指量测、评估风险对企业实现既定目标的不利影响及其程度；③风险管理的对策选择，即针对各类及其可能影响程度选择相应的风险管理方案。④风险管理的实施，是指根据风险管理方案，制定风险管理目标，实行目标管理，并进行有效的指挥和协调，以保证风险管理的实现。 　　1.2风险管理的必要性 　　首先，风险管理是房地产开发经营企业内部机希哒行的要求。房地产开发经营企业要取得投资的成功，减少盲目性，就要求它认真地识风险，严格地控制风险，巧妙地规避风险。 　　其次，风险管理是房地产开发经营企出听处的外部环境的要求。一方面，由于国内外及区域的政治、经济、社会环境不断变化，在一定程度上增大了房地产开发经营企业投资的风险性；另一方面，房地产市场是一个不充分市场，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。因此这迫切要求房地产开发企业加强风险管理。 　　再次，风险管理是整个房地产业健康发展的要求，我国房地产业发展迅速，但其中也存在周期性波动，并多次出现房地产业的“低迷期”，这就要求从宏观和微观结合上加强对风险的管理，保证我国房地产业稳步、健康、正常发展。 　　1.3风险控制的对策 　　(1)风险的回避，这是喇寸风险最彻底的手段，它可以完全解除某一特定风险可育当查成的损失。在房地产开发经营企业的风险管理中，它是一种简单有效的方法。风险回避通常有两种方式：一是完全拒绝承担风险：二是放弃以前所承担的风险.第一种形式较常用，因为第二种形式在某种意义上是决策失误的结果。但是企业一味地回避风险，也往往会失去风险利益。 　　(2)风险的预防和减轻 　　①准确预测。房地产开发企业加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会资料，并且对此加以分析和综合，对项目进行可行性研究，建立一个庞大的信息系统，从而通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性.乡近早完成开发项目。房地产开发期逾长，项目受至咯种不确定因素影响程度越大，因此，房地产开发企业应尽可有脚蛇短开发期有助于减轻风险。 　　③采取措施固定某些变量。房地产开发经营企业可以采取签约等方式尽可能地固定那些敏感性因素。例如，采取固定利率贷款来规避利率上升而产生的风险；尽可能在项目开发前精确地测算开发面积，避免开发面积差异带来的风险；与承包商签定固定预算合同来减轻因建筑费用增加而带来的风险；通过延期罚款方式来降低工期延长所带来的风险。某房地产开发公司在与承包商签定的《建筑安装工程合同》中规定：“本合同造价结算方式：包工包料，今后除设计变更按合同调整和规定的材料实行动态管理，其余包死”，“工期按期包死，如果推迟一天罚人民币200元，罚款总额按工程直接费百分之三为限”。 　　④预租预售。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险，通过预租预售可以缓解风险。 　　(3)风险的隔离与结合 　　风险的隔离是将企业所面临的风险单位进行空间和时间的分离，以便达到减轻风险损失的目的：风险结合是通过增加风险单位的数量提高企业预防未来风险的能力。具体措施包括：①可以通过合并或扩大规模，实行跨地区的企业集团式经营，从而增加风险单位，降低风险。同时立足本地市场，大力开拓外地市场，从而使企业避免因区域环境影响而带来的风险。②实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，包括建筑安装、装修装演、建材贸易、拆迁搬家、房屋设计测量等，改革房地产开发经营企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力。③拓宽经营思路，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。 　　④实行风险的保险转移。房地产开发企业通过向保险公司投保，交纳保险费。当风险发生后，由保险公司来补偿损失，从而将风险转移给保险公司来承担。目前，中国人民保险公司，太平洋保险公司均己涉足房地产保险业务。房地产开发企业应尽快熟悉保险策略，力求以较小风险费用(保险)换得较高的