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　　论房屋所有权初始登记应提交材料的范围论文 关键词: 房屋所有权初始登记 初始登记制度功能 初始登记行为 信赖保护原则 小业主办证难 内容提要: 房屋所有权初始登记申请应提交材料的范围是严重困扰房地产登记实践的一个问题。繁杂的、“搭便车式”的申请材料提供要求导致房屋所有权初始登记的办理存在诸多障碍。在房屋已合法转让的情形下，这一问题更演化成“小业主办证难”问题，形成了尖锐的社会矛盾。这一难题的解决既涉及对房屋所有权初始登记制度功能的正确认识，也涉及行政法理论中的信赖保护原则在房屋所有权初始登记申请材料提交制度中的正确应用。立法及实践有必要在厘清这些问题的基础上，重新审视我国房屋所有权初始登记应提交材料的范围并妥善解决与此相关的一些法律问题。 房屋所有权初始登记（也称建筑物、附着物所有权初始登记），指在房屋竣工后，为确定房屋的基本信息及房屋的所有权而进行的第一次登记。在房地产登记实务中，房屋所有权初始登记申请应提交哪些申请材料是争议颇大的一个问题。由于房屋所有权初始登记是进行其他房地产登记的前提.freel李毅多，仇京春，译．北京：科学出版社，1995:64．转引自：孙宪忠．中国物权法原理M北京：法律出版社，2004:202.）在这些国家的立法中，不动产登记是不动产物权变动的法律依据，这是立法规定不动产登记制度的核心目的，而与不动产登记相关的公法管理规范更多地是服务于完成不动产物权登记所需要的程序及一些相关管理要求。这一制度模式体现了不动产物权登记制度更多地属于私法规范，而不是公法规范，并且，与不动产物权登记相关的公法规范的规范目的也不在于公法管理本身，而在于服务登记行为的进行，配合完成物权的设定或宣示。 综上所述，房地产登记制度应是以私法属性为核心的规范，其中涉及的行政管理规范及行政管理行为应以服务于实现房地产登记的房地产物权设定或房地产物权宣示功能为满足，过多地赋予房地产登记制度与其自身功能无关的行政管理功能会背离房地产登记的制度属性，造成房地产登记制度的功能错位及不堪重负，房地产登记也会沦为功能泛化、不确定的“万能”行政管理手段，从而引发社会矛盾的产生。房屋所有权初始登记作为房地产登记的一种类型，同样应遵循这一要求。 根据上文关于房地产（不动产）登记制度的功能及房地产（不动产）登记行为属性、房地产（不动产）登记制度属性的探讨，可以得出如下结论：房屋所有权初始登记制度的功能在于记载、宣示房屋所有权。房屋所有权初始登记制度兼具民事规范及行政管理规范属性，但其以民事规范及实现民事功能为主，行政管理规范则以服务于记载、宣示房地产所有权为限，过分强调房屋所有权初始登记的行政管理功能是不妥当的。 房屋所有权初始登记申请材料的提交目的在于启动并完成房屋所有权初始登记，其范围的确定应受房屋所有权初始登记功能所限定，超出房屋所有权初始登记制度功能，要求提交无关的行政管理证明文件是不妥的。在登记制度应主要定位为私法的前提下，“必须彰显意思自治、私权神圣这样的私法理念，尽可能赋予当事人的决定权和选择权，尽可能限制国家对当事人私事的干涉。”681据此，目前的实践过份强调房屋所有权初始登记的行政管理属性，赋予其过多、过重的行政管理功能，在房屋所有权初始登记环节设置过多无关的行政管理材料提交要求，均是违背房屋所有权初始登记的制度功能的。立法有必要以准确界定的房屋所有权初始登记制度功能为核心标准，重新审视并合理确定未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围。 最后，必须说明的是，上文的探讨是针对实践中房屋所有权初始登记申请材料提供要求混乱，为抑制房屋所有权初始登记应提交材料的范围不适当扩大而进行的，是从反面对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行界定、限定。未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应具体包括哪些？还有必要从房屋所有权初始登记的制度功能出发进行正面筛选、界定。唯有从正反两面进行双重界定、限定，未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料的范围问题才能得到终极解决。 鉴于房屋所有权初始登记为不动产物权登记的一种，其制度功能在于记载、宣示房屋所有权，故房屋所有权初始登记的申请材料应证明拟进行房屋所有权初始登记的对象已具备物权（具体指房屋所有权）的设立要求。唯有如此，房屋所有权初始登记的要件才能得到充实，房屋所有权初始登记才能得以启动并最终完成。根据物权法理论，物权“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”7，在此基础上，结合房屋所有权的特征及一般法律权利的构成要素理论（即权利由主体、客体、内容三部分构成8，我们认为，房屋所有权的设立，必须具备三个要素。其一，权利主体特定、明确。“物权法的本质，在规范财产归属秩序”9，如某物未归属某人所有，则为无主物，并无登记、宣示物权的必要。其二，权利客体为特定物，种类物无法具体化，