第六讲 日本地产市场及对我国启示.pptVIP

日本房地产市场周期波动及其多我国启示 张辉 北京大学经济学院 主 要 内 容 随着20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭，日本就陷入了十几年无休止的衰退之中。作为一个成熟的市场经济体系，日本经济持续低迷，这其中必然有许多深层次的问题值得我们研究，以免日后中国的经济重蹈覆辙。房地产业周期波动的不稳定性被无数研究者和政策制订者所关注，但是将房地产业的波动和宏观经济波动作为一个整体，并探讨二者之间内在的联系和相互作用得到的关注程度与这个问题的重要性相比仍然不足。本讲拟就此问题展开讨论，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。 1958-2001年日本地价指数 1980-2000年日本GDP增值率 1980-2000年日本总地价指数 1980-2000年日本地价指数 1981-2000年日本公示地价变动率 1980-2000年日本私人住宅投资增长率 1980-2000年日本私人住宅投资三年移动平均值增长率 小结（1） 住宅投资和国民经济无论是进行绝对波动系数还是相对波动系数的比较，日本的情况都同我国的情况类似，即住宅业的波动远较国民经济的波动来得要大，住宅业都是两个国家经济中的活跃成份。由于中国房地产业对国民经济的拉动系数要远高于日本，所以我国更应该加倍谨慎地注意对房地产业的调控。 从日本房地产业发展的经验来看，公共住宅投资与GDP波动的联系比私人住宅投资与GDP波动的联系要紧密的多，由此可以看出公共住宅投资可以作为平抑宏观经济周期波动的重要工具。这也表明政府加大廉租房、经济适用房等投资力度是调控房地产的一种有效手段。该类建设投资不但适合平抑增长过快的房价，而且对于构建房地产业与国民经济之间和谐局面具有关键作用。 小结（2） 从日本住宅金融公库私人住宅贷款利率的变化基本不对私人住宅投资发生影响的分析结果来看，我们需要重新审视货币政策特别是利率政策在调控房地产市场的作用。从日本房地产周期波动的形态分析中，我们发现引发私人住宅投资变动的关键在于就业和居民储蓄余额两个主要因素，而且两个关键因素与私人住宅投资变动成正相关关系。这一发现说明我国房地产业持续升温很大程度上源于居民储蓄余额的年年快速攀升。如果不能从根本上扭转我国居民储蓄余额节节快速高攀的势头，那么要想扭转房地产投资的势头也将十分困难。 小结（3） 在20世纪80年代由于日元对美元汇率大幅提升，日本迫于需要从外向型经济向内需型经济转变，为此日本政府采取了一系列政策刺激国内需求。其中对房地产市场的优惠政策带来了全岛地价飞涨，土地作为一个重要的生产要素，其价格的持续疯涨必然使得各类生产成本急速攀升；当产业特别是出口部门最终无法应对快速改变的土地成本的时候，产业的转移就接踵而来；当新兴产业成长速度落后于产业转移速度的时候，产业空心化就显露了出来；产业的空心化最终又加重了虚高地价的泡沫化，最终带来经济的持续衰退。从日本近五十年地价演化轨迹来看，即使虚高的房地产市场回归到正常水平，产业的空心化也几乎无法逆转。这一点对于同样处于转型时期特别是人民币对美元升值压力越来越大的中国具有十分重要的借鉴意义。 * * 1990年为100，1958年为2.91；1964年为11.1；1991年最高为110.4，2001年回落到70.0，其中商业用地地价指数从巅峰的111.5回落到2001年的51.6，居住用地地价指数则从109.7回落到83.5，工业用地地价指数从109.8回落到85.4。 *