中国铁建黄土岗项目营销策划方案136页2010年.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 营销与测算 营销策略 经济测算 测算说明 测算结果 测算结果——投资收益对比 收益对比 序号 项目名称 方案一 方案二 金额（元） 金额（元） 一 项目销售收入 3709885000 3719253676 二 经营税费 205898618 206418579 三 利润总额 999381964 1031170610 四 所得税 249845491 257792653 五 税后利润 749536473 773377958 前提条件：假设公租房政府不回购由甲方持有，并按成本计入固定资产 说明： 两个方案税前利润均在10亿元的水平线上，尽管方案一利润略低于方案二，但差距不大 * 营销与测算 营销策略 经济测算 测算说明 测算结果 测算结果——盈亏平衡分析 说明： 从盈亏平衡点指标上来看，两个方案的差距不大。 盈亏平衡分析 　 方案一 方案二 盈亏平衡点水平 方案实现水平 盈亏平衡点水平 方案实现水平 商品住宅销售面积（平方米） 81522 119727 80604 119760 社会一般投资报酬率 12.05% 23.27% 12.05% 24.18% 盈亏平衡分析 　 方案一 方案二 盈亏平衡点水平 方案实现水平 盈亏平衡点水平 方案实现水平 商品住宅销售面积（平方米） 91518 119727 90606 119760 社会一般投资报酬率 12.05% 17.45% 12.05% 18.32% 不含公租房（以资产重置法计价），项目盈亏平衡分析 不含公租房（以政府回购法计价），项目盈亏平衡分析 * 营销与测算 营销策略 经济测算 测算说明 测算结果 测算结果——静态财务指标 静态财务指标 方案一 方案二 投资利润率 所得税前 31.03% 所得税前 32.24% 所得税后 23.27% 所得税后 24.18% 销售利润率 所得税前 26.94% 所得税前 27.73% 所得税后 20.20% 所得税后 20.79% 说明： 方案二财务指标略高于方案一，但优势不明显。 前提条件：假设公租房政府不回购，公租房以成本计入固定资产。 * 营销与测算 营销策略 经济测算 经济测算结论 产品方案角度——方案一纯高板社区，建筑密度小，主力户型 为中小户型； 方案二高板加洋房社区，建筑密度大，主力户型为中大户型； 总投资额角度——方案一略高2000多万元，主要原因为方案一全部为高层拉高了建造成本， 方案二东区部分洋房，建造成本降低； 总收益额角度——方案一整体品质占优，总价控制合理支撑单价上涨空间； 方案二建筑密度大，品质感降低，总价区间较高，单价上涨空间有限； 盈亏平衡角度——两个方案均不具有明显领先优势。 市场风险角度——方案一总价控制合理，市场接受度高，有利于快速去化和资金回流 方案二中大户型，总价高，影响销售速度。 从有利于销售和资金快速回流角度，方案一为优选方案。 报告形成思路 项目定位及规划设计 营销方案及经济测算 全 篇 总 结 * 本体与开发环境分析 营 销 保 障 措 施 * 保障措施 保障措施 保障团队 保障体系 风险控制 激励措施 思源优势 保障团队——团队架构 项目领导决策人 陶红兵、张鹏 策划公关组 策划专员、公关专员 据需选派 策划经理：余莉娜 公关负责人：王旭 项目负责人 赵辉 销售组 品质保障组 销售总监： 国宏 置业顾问 据需选派 品质管理经理：竞聘上岗 客户经理：陈彤 客户满意度管理 销售管理 * 保障措施 保障措施 保障团队 保障体系 风险控制 激励措施 思源优势 保障团队——人员简介 陶红兵：思源经纪总公司董事兼总经理。 张鹏：思源经纪北京公司总经理， 11年房地产行业从业及管理经验，服务过全国范围内20多家房地产客户的三十余个项目，目前全面负责思源经纪北京公司的业务经营和日常管理工作。 赵辉：思源经纪北京公司项目九部总监。8年房地产项目整体营销策略及销售管理工作经历，曾经服务于中粮集团、万科集团、中国铁建等多家全国范围内大型房地产客户。参与主持过的具有影响力的主要项目有：易构空间、阳光100国际新