2011年北京雁栖湖公园项目定位策略报告.pptVIP

雁栖湖公园项目定位策略报告;“办法永远比困难多”中广信人铭记的话 用心去解决客户面对的问题， 用专业和经验面对市场 这是一次实实在在解决问题的提案， 不是一场秀;Concept 目录;;;;;Part 1:本体审视 项目四至;Part 1:本体审视 经济技术指标;北楼公寓;Part 1:本体审视 项目规划情况;Part 1:发展方向评断 项目规划情况（北楼首层）;Part 1:发展方向评断 项目规划情况（北楼二层）;Part 1:本体审视 项目规划情况（南楼首层）;Part 1:本体审视 项目规划情况（南楼地下室）;Part 1:本体审视 本体分析结论;Part 1:发展方向评断 片区发展规划; 生态发展区：在北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区； 城市性质：北京市东部发展带上的重点地区；是北京市国际交往中心的重要组成部分；是北京市生态环境保护带的重要组成部分和饮用水源地之一；重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能；平原地区适当发展科技含量高、无污染的都市型产业及现代制造业;Part 1:发展方向评断 背景扫描结论;Part 1:发展方向评断 区域项目板块;Part 1:发展方向评断 区域物业形态;Part 1:发展方向评断 项目属性界定;Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型;Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型;第二、三居所开发模型;Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型;Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型;Part 1:发展方向评断 旅游地产开发模型;Part 1:发展方向评断 开发模型审视;Part 1:发展方向评断 发展方向;;Part 1:项目市场定位 目标客群;Part 1:项目市场定位 形象定位; 1. 定位说明 2. 成本估算法 3. 市场比较法;;定价说明： 通过成本测算和市场比较，以及项目自身特殊性做相应价格修正等手段进行计算。 成本测算法是根据项目所有成本包括土地成本、建安成本以及利润等进行计算； 市场比较法由竞品项目的价格影响因素通过定性和定量的方法赋予不同权重进行计算。;项目地属于七级居住用地;;2011年怀柔区土地出让价格一览表;根据成交表可以看出，本区域土地成交溢价率的最高为97%，溢价1.75亿元，溢价比较普遍，可见本区域土地成交溢价不可预见性较大。 根据以往经验和采用市场比较法，除去限价房用地和多功能用地外，区域平均溢价率=（47.2%+42.2%+97.%+62.2%）/4=62%;土地成本折算;价格推算; 以如下样本项目作为比准项目，从周边配套、交通条件、小区品质、开发商实力、建筑形式、立面形式等主要价值影响因素进行综合评分，得出项目核心均价测算值。;“权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。 “所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。 “权重均价”是”销售均价”、“权重比例”、“所占权重”的乘积结果; 以上二种方式对本项目产品进行了价格预估，为了更好的制定合理价格， 我们利用加权平均的方法对价格进行再次预估：;综合考虑做价格浮动，比例3％，10339.2*3％= 310.2元/平米;定价一：考虑到项目可整售，建议整售价格为1.6亿元（首选）;;; 销售目标：力争第一年消化项目的50%，第二年消化项目的40%，争取两年达到90%的销售率 价格目标：整盘销售总价力争突破1.6亿，捆绑销售均价力争达到10500元/㎡。 推广目标： 营造项目良好口碑，在特定人群中具有较高的知名度，并充分有效地利用“裙带”关系挖掘新客户资源，扩大项目的影响力；;;;关键词：整盘推售、捆绑式销售、控制成本、风险、快速回笼资金;主攻大客户渠道，合理有效利用”裙带”关系;操作目的： 接触高端客群，通过体验式营销触及目标客群的购买欲； 操作方式： 与高尔夫球场合作，邀请高尔夫车友会成员雁栖湖游乐园免费一日游，并通过讲座的形式对本案进行推介； ;2;操作目的：通过为培训机构提供免费场地，借机宣传本案； 操作方式：通过邀约的形式，邀请一些高端培训机构来雁栖湖游乐园培训，培训前播放本案视频短片暖场，并与培训 机构达成合作协议，有他们介绍客户，成交后抽成；;;; 品牌 思考——定位 拟定——战略;本项目形象包装目标是展示项目所在的区域形象和价值、项目整体规模和优势、产品所提倡新的都市生活方式，树立项目形象。;;南楼不建议精装修 南楼面积大，企业客户对产品