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大型商业地产项目成本管理的动态控制研究 　　摘要： 城市发展由当初的粗放型逐渐向集约型方向转化，精耕细作的城市营运运作模式已经开始进入部分城市议程，投资者越来越多的在大中城市开发商业综合体以谋取更好的生存。 商业地产的激烈竞争决定了房地产企业必须紧跟市场、加强成本管理，以期预留更大的降价空间，而商业地产利益相关涉及多方，其成本管理必须进行过程动态控制。文章旨在对商业地产成本管理的动态控制做出相应讨论，并提出几点建议 Abstract： With urban development transforming from the original extensive to intensive course gradually， intensive cultivation of urban operation mode of operation has begun into the agenda of some cities， more and more investors in the large and medium-sized cities begin to develop commercial complex for better survival. The fierce competition in the commercial property determines the real estate enterprises must follow the market， strengthen the cost management， in order to reserve a larger price reduction space， and commercial real estate stakeholders involved in every way， the cost management must be process dynamic control. The purpose of the paper is to make corresponding to the dynamic control in the commercial real estate cost management discussion， and some suggestions are put forward. 关键词： 商业地产；成本管理；动态控制 Key words： commercial real estate；cost management；dynamic control 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）03-0015-02 0 引言 随着住宅房地产调控持续，政府限购、限贷、加税，土地出让金攀升，住宅产业竞争加剧。但地方政府一时又难以割舍土地财政，商业地产既能满足地方政府对GDP的追求又能为开发商平衡一定的风险，商业地产中的城市综合体，被各地方政府认为即可提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政难题”，于是商业地块出让比例大幅增长，大中城市中的城市综合体大量规划、建设，不限购的商业地产成了当前投资者的首选，使得更多的开发商开始转战商业地产 而商业地产的高风险高收益特性使得开发商对商业地产的项目管理更为谨慎，商业地产涉及投资者、开发商、设计单位、监理单位、施工单位、商户、最终消费者等利益相关方，任何一方的需求发生改变，工程成本必然发生变化；大型商业地产建设周期长，人工、材料、机械等成本影响因素波动大，因此要在激烈的价格竞争中胜出必须加强成本控制 1 商业地产的成本构成 1.1 商业地产的概念 广义而言，商业地产是房地产中一类，指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、酒店会议中心以及商业服务业经营场所；狭义而言，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式[1]。大型商业地产往往是指商业综合体，是以上两种概念的融合业态组合包含饭店、办公、公园、购物中心、会所、公寓等 1.2 商业地产成本构成及其影响因素 1.2.1 商业地产开发成本是指房地产开发企业在经营房地产项目的全过程中所支付的全部费用的总和，包含：①土地出让费；②前期工程费；③建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费；④基础设施费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用；⑦销售、推广费用：指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用；⑧财务费用：指在开发经营过程中通过借贷抽脂而应支付给金融