我国宅基地使用权流转立法现状与社会背景脱节之浅析.doc

我国宅基地使用权流转立法现状与社会背景脱节之浅析 　　摘要:随着改革开放和市场经济发展,城乡交流空前广泛,人员流动空前频繁,我国现有的农村宅基地使用权流转的管理模式而仍停留在计划经济时期。从法律的角度对宅基地使用权流转制度进行规范和完善,以期对中国的城镇化道路提供一些有益参考 关键词:宅基地使用权;流转;法律思考 中图分类号:D912.3 文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)17-0187-01 农村宅基地使用权作为我国独特的一项用益物权制度,其权利本身是与农村居民的社会身份相挂钩,设立的目的是给予农村居民以居住保障,受我国经济体制转型、户籍制度松动、城乡人员互动频繁等因素影响,原有的农村宅基地使用权制度已难以胜任当前经济、社会发展的需要。在这个问题上,相关立法的保守、滞后与现实中权利流转的活跃程度不相适应,成为了农村经济社会发展的阻碍之一,改革势在必行。理论上争议最大,现实中最迫切需要解决的问题是其流转问题 一、我国宅基地使用权流转问题的相关法律 面对宅基地的自由流转,无论法律法规还是地方政策和规范性文件均明确予以禁止,如《土地管理法》第62条规定:”农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积,不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,《担保法》第37条也规定宅基地使用权不得抵押。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准等等。尤其是对城镇居民购买农村住宅或“小产权房”行为的禁止,2004年国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等等。从现行法律规定上思考,我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的政策,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。《物权法》对该问题的规定为宅基地使用权的流转预留了一定的空间,一些问题的解决留待日后由相关法律法规的修订和制定来完成 二、我国现行宅基地流转法律制度存在的诸多问题及剖析 (一)农民的融资渠道受阻,资金成为制约农村经济发展的瓶颈 随着我国社会主义新农村建设的推进,越来越多的农村家庭正在从事非农产业,许多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构时,经常遇到资金短缺问题,在没有多少积蓄的情况下,能够通过合法渠道贷款或融资的机会几乎为零,加之,农村金融环境并不宽松,资本经营者如银行大多是嫌贫爱富,经常遇到资金短缺问题。而多数农村家庭拥有的不动产,主要是住宅和宅基地使用权,现行法律禁止其流转,由此造成的资金短缺成为制约农村经济发展的瓶颈。笔者认为宅基地使用权流转的生存保障性应主要体现于其取得环节,制定与保障性质相适应的权利取得法律规范,实行超占宅基地有偿使用制度,节约土地资源,促进宅基地的有效占用,避免占用耕地现象。但在权利取得后的利用环节,则应以宅基地使用权的物权性质为基础,按照传统的私权理念制定权利的利用规则,以促进权利自由灵活的流动 (二)小产权房纠纷时有出现 在我国,社会主义市场经济体制已经初步建立,但是影响发展的体制机制障碍依然存在,改革攻坚面临深层次矛盾和问题。近年来,小产权房的兴起也反映了完善农村宅基地产权制度的社会诉求。事实上,相当一部分农村宅基地已经进入流通领域,小产权房大量售卖给城镇居民,违反了我国现有法律规定。它没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,无法进行权属转移登记,不受现行法律的保护,给购房者自身权利的维护埋下了隐患。笔者认为,利于维护立法的权威性,解决立法与现实的矛盾,顺应社会发展趋势,允许农村宅基地流转是一项与之相配套的制度,如果立法仍回避这一问题,宅基地流转的黑市交易仍将存在,这样会严重损害法律的权威性,造成执法的尴尬 三、改革现行宅基地使用权流转制度的构想 宅基地使用权既是农民的一类财产,同时又是农民生活保障的一大手段,亦即,宅基地使用权同时具有财产性和保障性。一经设立,就成为农民的私权,理应可由其权利人自由处分,不能仅因福利性而限制其处分权。笔者认为,赋予农民一个没有多少效率却有诸多限制的宅基地使用权并不能构成农村社会保障,即使是保障,也是很不充分的,低层次的 四、结语 任何法律制度都不是一成不变的,都要随着时代的前进而不断地完善。宅基地使用权流转的是计划经济体制的产物,对稳定农村社会秩序,促进农村经济繁荣起到了不可估量的保障性作用。市场经济的发展,原有制度与社会现实及经济发展已不相适应,这将直接阻碍我国社会主义市场经济的深入发展和社会转型的顺利实现,应当淡化宅基地使用权的行政色彩,释放农村土地所具有的巨大价值