试析房地产投资风险与防范对策 .docVIP

　　试析房地产投资风险与防范对策 　　房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性，因此存在多种房地产投资风险，同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘不靓卖不出去。由此，投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范对策作一初浅探讨，以期得到专家的指导。 　　一、房地产投资风险浅析 　　房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资风险有以下几种： 　　1.通货膨胀风险 　　通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长，所以只要通货膨胀的因素存在，投资者就面临通货膨胀的风险。八里小区的多家楼盘2002年价位在1800元/平方米，2005年涨到3500元/平方米，结果从开发商手里接过楼盘的购房者赚而开发商自己有些还赔了。 　　2.市场的供求风险 　　市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的房地产投资风险。 　　3.利率风险 　　利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大，当利率上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。 　　4.房地产政策风险 　　房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，例如新出台的房产税收政策，个人将购买不足两年的住房对外销售，征收5%全额营业税。这种政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销售价格降低销售时间增长等。 　　5.经营管理风险 　　经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。 　　房地产管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而收入高，这样就保证了尽快回收资金，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持，所以管理水平高的房地产项目，其抗风险能力强。相同类型的房地产项目，为什么有的亏损，有的盈利，很大程度取决于对房地产项目的管理水平。 　　投资不同类型的房地产，需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外，房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得1桶金。 　　6.财务风险 　　财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。上述各种风险是房地产投资风险中比较常见的。实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险是多种多样的。 　　二、房地产投资风险防范对策 　　为了确保房地产投资效益的最大化，投资者除了应具备抗风险的意识和防范房地产投资风险的能力，还应制定出以下几种相应的防范对策。 　　1.高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性 　　可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。 　　在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者或者分析者要在城市规划条例，政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本，需求量、售价等作出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，所以风险性也是极大的。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。 　　如何才能保证可行性研究的质量，使投资者作出正确的决策呢？笔者认为，政府有关职能部门应该对房地产投资项目实行宏观调控，在“审批”手续上加以规范，同时，可从行政管理体制、政策导向等方面采取有效措施，以及时堵塞投资者决策失误的漏洞。虽然政府的严格管理和控制能对降低投资风险起到一定的作用，但是最终有效防范决策失误的关键还在于投资者自己