洛阳周山国际养老度假公寓项目策划方案.docVIP

洛阳周山国际养老度假公寓 项目策划书 二〇一〇年八月 目录 一、 项目地块信息与背景 1 1、 洛阳市基本情况 1 2、 项目地理位置 2 3、 项目背景及意义 3 4、 策划编制依据 5 5、 规划基本思路 5 二、 国外老年住宅市场状况及案例 6 1、 国外老年住宅市场状况 6 （1）亚洲国家的老年住宅 6 项目地块信息与背景 洛阳市基本情况 （1）历史沿革 洛阳，位于河南省西部、黄河南岸，由周公营建，建于公元前12世纪，因地处古洛水之北岸而得名，以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。是我国八大古都和国务院首批公布的历史文化名城之一，是中国历史上唯一被命名为“神都”的城市，拥有中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家森林城市、2008中国青年喜爱的旅游目的地、十大城市最值得向世界推介的十大中国名城等荣誉称号。 （2）自然地理 洛阳位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14.2`Ｃ降雨量546毫米。东邻郑州，西接三门峡， 北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里，南北宽约168公里。 洛阳地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区45.51％，丘陵40.73％，平原占13.8％，周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。 （3）区划人口 洛阳现辖涧西、西工、老城、瀍河、洛龙区、吉利六个城市区和偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。 2009年末洛阳总人口约为657万人，其中城镇人口约270万人，洛阳市区人口达到170万人，是河南省第二大城市。 （4）经济建设 2009年，洛阳完成生产总值2075亿元，人均GDP超过4600美元，同比增长13%。全市社会消费品零售总额达687.3亿元，同比增长19.1%。城市居民人均可支配收入1.5603万元。 大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。现有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。洛阳科技实力雄厚，国家级科研院所14家，国家级企业技术中心10个，国家工程实验室1个，国家重点实验室4个，省级工程技术（企业）研究中心61个，省级重点实验室6个，省级工程实验室1个。洛阳先后被命名为“中国制造业名城”、“新材料国家高技术产业基地”。 洛阳是航空航天领域企业的集中地，同时也是众多中央企业驻地。其中比较著名的是中国空空导弹研究院、中航光电、中航锂电、中钢洛耐、中铝洛铜、中建洛玻、中信重工、中船重工、中硅高科、中国一拖、中集凌宇、中色科技、中油一建、中德重工、河柴重工、洛阳石化、万基控股（洛阳新电）、洛阳伊电、洛钼集团等，它们处于行业尖端水平，引领我国航空航天和中国制造业的发展。 （5）洛阳房地产市场概况 2010年上半年洛阳市商品房批售面积为130.26万平方米，比去年下半年减少11.6%。2010年上半年洛阳市商品房销售面积为152.18万平方米（13582套），销售金额54.96亿元，这三个指标相比去年下半年有所下降，下降的比例分别是19%、19%、13%。 从销售价格看，今年上半年洛阳市商品房销售均价为3611元/平方米，同比上涨18.8%。单从住宅市场看，在国家宏观调控背景下，洛阳住宅价格仍保持上涨态势，同比去年上半年上涨21%，比去年下半年上涨13.8%。另外，根据洛阳市商品房的网上备案数据，今年洛阳市商品房销售面积排行前十名的大部分都是中高档楼盘，中低端楼盘只有两三个。 项目地理位置 （1）位置 本案地块位于洛阳市涧西区（如图1-1所示），南侧为周山森林公园，西侧为城市主干路孙辛路，北侧为规划路长江西路及周山路沿线（正在施工中），东北方向为青岛路。地块距离涧西区最大的商业中心及区政府约为1500米。 图1-1 本案地块位置示意图 （2）面积 本案地块面积为419709.94平方米，约630亩。 （3）规划建设项目 融居住、养老、保健、养生、医疗功能为一体的现代化大型养老社区。 项目背景及意义 （1）我国已进入加速老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。根据《2009年度中