王府井大街商业区中心G地块可行研究报告.docVIP

王府井大街商业区中心G3地块 可行性研究报告 G 3 地 块 项 目 可 行 性 研 究 报 告 G3号地块项目可行性研究报告 目录 一、项目基本情况…………………………………………………………3 二、北京市写字楼市场调研………………………………………………4 北京写字楼市场发展历程回顾………………………………4 2001年北京甲级写字楼市场回顾……………………………6 2002年北京写字楼市场展望…………………………………12 　（四）北京CBD写字楼市场分析……………………………………19 　（五）北京市商业用房市场分析………………………………………37 三、G3号地块项目周边市场调研……………………………………44 四、G3号地块的价格定位………………………………………………48 五、项目投资成本预算……………………………………………………52 　（一）项目发展基本数据……………………………………………52 　（二）项目成本预算依据……………………………………………52 　（三）项目投资成本预算……………………………………………52 六、租赁方案财务分析……………………………………………………54 （一）租赁方案初步设想……………………………………………54 （二）营业收入估算…………………………………………………55 （三）营业成本估算…………………………………………………56 （四）预算期内损益状况……………………………………………56 （五）现金流量及动态指标分析……………………………………56 （六）盈亏平衡点分析………………………………………………56 （七）财务评价的基本结论…………………………………………57 七、租售方案财务分析……………………………………………………58 （一）租售方案初步设想……………………………………………58 （二）销售收入估算…………………………………………………58 （三）营业收入估算…………………………………………………58 （四）营业成本估算…………………………………………………59 （五）预算期内损益状况……………………………………………60 （六）现金流量及动态指标分析……………………………………60 （七）盈亏平衡点分析………………………………………………60 （八）财务评价的基本结论…………………………………………61 八、项目风险及其规避方式………………………………………………61 九、项目可行性综合评述及相关建议……………………………………62 十、附表……………………………………………………………………63 项目基本情况 G3号地块位于驰名中外的历史文化名街――王府井大街商业区中心，与改造后的王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。项目西临规划中的G7地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。本项目地段灯市口站就有803、211、104、103等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利。 本项目地块上现有建筑主要为旧式的四合院住宅。面临王府井大街上有一些临街铺面，它们是：体育用品商店、王府快餐、品客多、中国农业银行、情订奇缘婚纱摄影、柯达快速冲印、运动之足、星巴克咖啡等。 G3号项目所在地王府井大街是一条具有悠久历史文化的名街，改造后的大街中段为商业步行街，每天来自全国和世界各地的人流汇聚于此，川流不息。G3号地块附近主要的商业建筑有北京市百货大楼、新东安市场、世都百货、东方广场、王府井女子百货、丹耀商场、喜乐迪视听歌唱广场、利生体育用品大厦等。项目周边五星级酒店环伺，包括王府井大饭店、天伦王朝饭店、北京饭店、和平宾馆、北京国际艺苑皇冠饭店等；政府机关及金融机构密集；本项目临近故宫名胜，游人如鲫；交通网络四通八达，占尽地利人和，真可谓是日进万金的风水宝地。 G3号地块占地4,500平方米，其中建设用地3,800平方米，原用地已有规划设计方案，且已审定通过。规划建筑面积为:地上九层约26,000平方米，地下四层约10,700平方米，地下车库可停车110辆。初步确定为商业和写字楼物业，地下一层、地上一、二层为商场、地上三至九层为写字楼。王府井大街市政改造工程已顺利完工，各种管线已铺设完毕，周边市政条件良好。 北京市写字楼市场调研 北京写字楼市场发展历程回顾 北京的写字楼市场从1993年开始有了较快的发展，由于改革开放的不断深入，市场经济开始步入轨道，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展，使北京写字楼市场迎来了第一个开发高潮。当时的一些写字楼都卖出了天价，如万通新世界广场、西单国际大厦等项目，租赁价格也水涨船高